洛杉磯上一輪房?jī)r(jià)上漲持續(xù)了126個(gè)月，10.5年 。當(dāng)時(shí)我和一個(gè)朋友討論房?jī)r(jià)問(wèn)題，朋友認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲 。根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，洛杉磯的房?jī)r(jià)近期不會(huì)大幅下跌，但現(xiàn)在相對(duì)穩(wěn)定 。應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在高位是橫盤，但是如果持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)了就更危險(xiǎn)了，因?yàn)檫@兩年炒房很大程度上帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但是最后接盤的人半年左右都沒(méi)有漲，甚至有所回落 。他們很可能使用了杠桿，即融資炒房，這意味著有一個(gè)資金成本 。一兩年的投機(jī)周期沒(méi)有20%的上漲空間，他們基本賺不到多少錢 ?，F(xiàn)在國(guó)家限購(gòu)，房屋交易流動(dòng)性差 。
房?jī)r(jià)真的會(huì)下降嗎？
我住在一個(gè)四線的濱海城市，關(guān)于房?jī)r(jià)是否下跌這個(gè)事情我深有體會(huì) 。在2016年，房?jī)r(jià)剛開(kāi)始有上漲苗頭的時(shí)候，我手中有些閑錢 。那時(shí)候，我一個(gè)朋友和我討論了房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我的朋友認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲 。而我卻認(rèn)為，房?jī)r(jià)很快就會(huì)下跌，因?yàn)?990年左右，房?jī)r(jià)有過(guò)上漲后又快速下跌這種歷史，而且那時(shí)候，很多所謂的專家在各種媒體上發(fā)話，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌 。
于是我朋友把他的錢投進(jìn)了房地產(chǎn)，而我，把我的錢投進(jìn)了一片叫好的股市 。這么多年過(guò)去，結(jié)果大家可以看到的 。還補(bǔ)充說(shuō)下 。我現(xiàn)在住的房子是2016年買的，那時(shí)候的房?jī)r(jià)是五千多一平方，恒大的精裝房，買這套房的時(shí)候，各種媒體上的專家，也是一如既往的說(shuō)著房?jī)r(jià)會(huì)下跌的理論，現(xiàn)在二年多過(guò)去了，恒大在這里的房?jī)r(jià)是差不多七千一平方 。
房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌了嗎？
現(xiàn)在不能說(shuō)下跌，只能說(shuō)離去年最瘋狂的時(shí)候回落了一些，特別是三四線城市，我所在的四川德陽(yáng)大致回落了一千多 。現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)高位橫盤，不過(guò)橫久了比較危險(xiǎn)，因?yàn)檫@兩年很大程度是炒房炒高了房?jī)r(jià)，可最后接盤的人現(xiàn)在大致有半年沒(méi)漲甚至回落了，他們很可能是利用了杠桿，也就是融資炒房的，也就是說(shuō)是有資金成本的，在一兩年的炒作周期里沒(méi)有20%的上升空間，他們基本上是不怎么賺錢的，現(xiàn)在國(guó)家限購(gòu)，房屋交易流動(dòng)性差，如果投資房子的人扛不住了，那么崩盤就不遠(yuǎn)了 。
你覺(jué)得以后房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？大概是什么時(shí)候？
依我經(jīng)驗(yàn)看，近期洛杉磯房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅下降趨勢(shì)，現(xiàn)在比較平穩(wěn) 。入手當(dāng)然越早越好，所謂先下手為強(qiáng) 。理由如下1.在橙縣和洛杉磯縣，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了上次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的最高值但是在Riverside和San Bernardino縣，房?jī)r(jià)比上次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的峰值還要低15% 。但是如果扣除通貨膨脹，所有的郡縣的房?jī)r(jià)都還沒(méi)有到達(dá)經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的峰值 。
另外上一輪洛杉磯房?jī)r(jià)上漲周期持續(xù)了126個(gè)月 10.5年 。目前洛杉磯地區(qū)房?jī)r(jià)自2012年見(jiàn)底以來(lái)上漲了6年，按照房地產(chǎn)周期性來(lái)看，應(yīng)該還可以漲4年 。無(wú)論是從扣除通脹后的房?jī)r(jià)來(lái)看，還是從房地產(chǎn)周期性來(lái)看，南加州洛杉磯房?jī)r(jià)還沒(méi)有見(jiàn)頂，依然有上漲空間 。2.按照之前的推算，此輪南加州洛杉磯地區(qū)的房?jī)r(jià)還可以漲4年 。
但是因?yàn)橘J款利息和房屋價(jià)格已經(jīng)是這幾年的來(lái)峰值，后面房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)如之前2012-2018年這么快 。假設(shè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值提高2.5%，房貸利率控制在5%以下，那麼南加州的房?jī)r(jià)在未來(lái)4年裡可以每年上升5%！如果以5%的速度上升，到2022年，南加州的房?jī)r(jià)中位數(shù)會(huì)達(dá)到70萬(wàn)美金，其中Riverside縣會(huì)到50萬(wàn)美金，洛杉磯縣會(huì)達(dá)到80萬(wàn)美金，而橙縣則會(huì)達(dá)到100萬(wàn)美金.3.目前洛杉磯地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫 。
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