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碧桂園|碧桂園有何“隱患”？( 二 )

碧桂園穆迪公司


在穆迪公司5月30日的報(bào)告中 ， 其明確表示“預(yù)計(jì)碧桂園將保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)地位和良好的流動(dòng)性” ， 認(rèn)為碧桂園目前并沒(méi)有太大的資金壓力；至于緣何對(duì)碧桂園下調(diào)評(píng)級(jí) ， 其考量則是“碧桂園在未來(lái)6—12個(gè)月內(nèi) ， 受房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降和市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟的推動(dòng) ， 流動(dòng)性緩沖和財(cái)務(wù)靈活性正在減少 。 ”
其實(shí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理 ， 畢竟“宇宙房企”的碧桂園背后還有一個(gè)標(biāo)簽 ， 那就是“高周轉(zhuǎn)” 。
關(guān)于碧桂園發(fā)家史 ， 最早可以追溯到30年前的1992年 。 當(dāng)時(shí)還是包工頭的楊國(guó)強(qiáng) ， 接盤(pán)了4000套滯銷(xiāo)的別墅 ， 最終憑借著引入一所知名小學(xué) ， 無(wú)人問(wèn)津的樓盤(pán)一躍成為了“學(xué)區(qū)房” ， 楊國(guó)強(qiáng)和他的碧桂園就此成功起家 ， 并開(kāi)始在地產(chǎn)行業(yè)所向披露 ， 僅用了短短幾年時(shí)間 ， 碧桂園的銷(xiāo)售額就突破了20億 。

2007年 ， 正當(dāng)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等房企為爭(zhēng)奪“房企一哥”你追我趕的時(shí)候 ， 這個(gè)從廣東順德起家的房企卻已經(jīng)從港交所成功上市 ， 作為中國(guó)內(nèi)地首個(gè)香港上市的企業(yè) ， 碧桂園當(dāng)日收盤(pán)報(bào)7.27港元 ， 市值瞬間破千億 ， 正是因?yàn)槌晒Φ顷懜劢凰?， 外界才慢慢注意到了這家原先并不太起眼的房企 。
在成功登陸港交所之后 ， 憑借著資本市場(chǎng)的助力 ， 碧桂園“瘋狂拿地” ， 甚至還引起了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)異常瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)” ， 有了土地儲(chǔ)備的碧桂園 ， 自然就有了向外擴(kuò)張的能力 。
當(dāng)然 ， 除了資本市場(chǎng)的助力之外 ， 碧桂園的成功還離不開(kāi)一大“法寶”——高周轉(zhuǎn) 。 何謂高周轉(zhuǎn)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“456”——摘牌當(dāng)天出圖 ， 拿地后四個(gè)月開(kāi)盤(pán) ， 五個(gè)月資金回籠 ， 六個(gè)月資金回正 ， 作為“高周轉(zhuǎn)”的鼻祖 ， 后來(lái)許多憑借高周轉(zhuǎn)走向成功的房企 ， 無(wú)一例外模仿的都是碧桂園 。
憑借著高周轉(zhuǎn)模式 ， 碧桂園開(kāi)啟了“跨級(jí)跳模式” 。 據(jù)媒體報(bào)道 ， 在2012年時(shí) ， 碧桂園的銷(xiāo)售額僅為476億 ， 但到了一年之后 ， 其銷(xiāo)售額就突破了千億大關(guān)；3年后的2016年 ， 碧桂園取得3088.4億的成績(jī) ， 僅次于恒大和萬(wàn)科 ， 一年之后 ， 碧桂園的銷(xiāo)售額更是來(lái)到了驚人的5000億 ， 直接成為行業(yè)第一 ， 而碧桂園“宇宙房企”之名也因此得來(lái) 。
不過(guò) ， 任何事物都有兩面性 ， 高周轉(zhuǎn)的核心在于大環(huán)境好、能賣(mài)得出房 ， 但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)寒冬的到來(lái) ， 賣(mài)房已不再是易事 ， 這也才有了今年碧桂園多次被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的后事 。
銷(xiāo)量下滑 ， 碧桂園暗藏隱患？對(duì)于碧桂園而言 ， 銷(xiāo)量無(wú)疑是其最為重視的指標(biāo) 。
在高周轉(zhuǎn)模式下 ， 只要房子能賣(mài)出去 ， 就能還得起負(fù)債 ， 所有問(wèn)題都能迎刃而解 。
但是 ， 伴隨著近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)冷 ， “宇宙房企”碧桂園也開(kāi)始面臨銷(xiāo)量下滑的情況 。 根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示 ， 今年1到4月 ， 碧桂園雖然仍以2011.9億元的銷(xiāo)售額位列地產(chǎn)行業(yè)第一 ， 但是較去年同期大幅減少了1529.1億元 ， 可見(jiàn)在行業(yè)收縮的情況下 ， 即便是行業(yè)龍頭也難以幸免 。

而伴隨著銷(xiāo)量的下滑 ， 曾經(jīng)被高周轉(zhuǎn)所掩蓋的問(wèn)題 ， 如今也有了爆發(fā)的可能 。 根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示 ， 截至去年年末 ， 碧桂園的負(fù)債總額高達(dá)1.65萬(wàn)億 ， 資產(chǎn)負(fù)債率為84.57% ， 流動(dòng)性負(fù)債為1.38萬(wàn)億 ， 其中短期借款為643.82億 ， 應(yīng)付賬款及票據(jù)為5588.17億 ， 兩者合計(jì)已經(jīng)超過(guò)了6000億 。
而截至去年年末 ， 碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1469.54億 ， 受限制存款及現(xiàn)金為343.6億 ， 和6000億相比存在著巨大的資金缺口 ， 碧桂園的負(fù)債壓力巨大 。
此外 ， 從“三道紅線”來(lái)看 ， 碧桂園也并沒(méi)有其表面上看上去那么強(qiáng)大 。 根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示 ， 當(dāng)下碧桂園的凈負(fù)債率45.4% ， 剔除預(yù)收款后的負(fù)債率為74% ， 現(xiàn)金短債比為2.3 ， 由于剔除預(yù)收款后的負(fù)債率高于監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn) ， 因?yàn)楸坦饒@歸于黃檔房企 ， 并非綠檔企業(yè) 。

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