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保利|北京樓市，大城市樓市遇冷，多空對(duì)決下，10萬的庫存何去何從？

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關(guān)鍵詞：遇冷 ， 10萬庫存 ， 2200萬人口 。
說到北京 ， 大家都很熟悉 ， 關(guān)于城市介紹不再多談 。 開門見山吧 ， 你們認(rèn)為北京的房價(jià)還會(huì)漲么？
老北我了解到的兩個(gè)信息 ， 一個(gè)是 ， 北京的常住人口比上一年減少了0.4萬人 。 第二個(gè)是 ， 北京的房價(jià)調(diào)控仍然不放松 。


大家看這個(gè)數(shù)字 ， 覺得才4000人 ， 哼 ， 那么少 。 但是 ， 至少說明人口沒有再繼續(xù)增長 。 這在過往是很難想象的 ， 北京作為超級(jí)大城市 ， 又是首都 ， 人口一直是凈增長 。 如果連北京這樣的豪華超級(jí)城市 ， 人口都不可能保持增加 。 那么說明了什么問題？
說明人口往大城市變遷已經(jīng)到了尾部 ， 房地產(chǎn)的紅利時(shí)代早就過去 。 因?yàn)闆]有人口 ， 就沒有住房需求 ， 沒有住房需求的增長 ， 房地產(chǎn)怎么發(fā)展？房價(jià)還能繼續(xù)上漲嗎？

咱們先看一下北京的樓市現(xiàn)狀 ， 再聊后面；
根據(jù)安居客數(shù)據(jù) ， 目前在售的二手房均價(jià)是 ， 59626元/平 ， 下滑1.5% 。
具體各區(qū)縣房價(jià)如下：
朝陽 ， 81178元/平 。 海淀 ， 101918元/平 。
東城 ， 119204元/平 。 西城 ， 123524元/平 。
豐臺(tái) ， 63983元/平 。 通州 ， 44797元/平 。
石景山 ， 54449元/平 。 昌平 ， 47255元/平 。
大興 ， 46452元/平 。 順義 ， 39986元/平 。
房山 ， 28200元/平 。 門頭溝 ， 39855元/平 。
密云 ， 25514元/平 。 懷柔 ， 31648元/平 。
平谷 ， 23623元/平 。 延慶 ， 22096元/平 。

從過去一年里 ， 北京的樓市 ， 一直是下滑 ， 陰跌不止 ， 可謂是樓市遇冷 。 到了今年 ， 隨著樓市的平穩(wěn) ， 北京的房價(jià)出現(xiàn)了橫盤 ， 持續(xù)5個(gè)月之久 。
其中 ， 有11個(gè)區(qū)域的房價(jià)下滑 ， 有5個(gè)區(qū)域的房價(jià)上漲 ， 中心區(qū)強(qiáng) ， 周邊弱的分布 。 房價(jià)較低迷的區(qū)域主要集中在北部 ， 密云 ， 平谷 ， 懷柔等等 。

那么 ， 未來北京的樓市走向如何？
主要看三點(diǎn)；
1 ， 庫存大 。 根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù) ， 目前在售的二手房掛牌量高達(dá)9萬套 ， 算了安居客 ， 貝殼網(wǎng)等平臺(tái)的數(shù)據(jù) ， 至少有超過10萬套的庫存 。 然而根據(jù)去年的成交量推算 ， 每個(gè)月才3千套左右的成交量 ， 那么要消耗這10萬的庫存 ， 需要30個(gè)月 。 去庫存周期太長 ， 去庫存壓力太大 。
值得注意的是 ， 這只是二手房的數(shù)量 ， 算上新房 ， 新樓盤 ， 以及待開樓盤的數(shù)量 ， 那么北京的去庫存壓力更加大 。 因此 ， 未來這10萬套的庫存何去何從？將是首要解決的難題 。

2 ， 房價(jià)調(diào)控的影響 。 這個(gè)全國都面臨的調(diào)整 ， 房住不炒是永遠(yuǎn)的基調(diào) ， 房價(jià)調(diào)控一定的圍繞這個(gè)主題展開 。 這個(gè)消息拍醒很多購房者 ， 特別是炒房客 ， 讓他們知道 ， 過去閉著眼睛買房致富的時(shí)代 ， 已經(jīng)一去不復(fù)返了 。 北京也是受到這樣的影響 。
加上 ， 北京是直轄市 ， 超級(jí)大城市 ， 外來人口比較多 ， 在房價(jià)的調(diào)控下 ， 很多炒房客購房者開始撤退 ， 從而造成樓市下滑 。

3 ， 疫情的影響 。 當(dāng)下仍是疫情未完全消散 ， 很多企業(yè)受到牽連 ， 開工難 ， 經(jīng)營受困 ， 那么 ， 老百姓也同樣是受到牽連 ， 收入少了 ， 大家都在為生活而努力 。 哪里有錢來買房或炒房呢？今年北京的GDP名義上增長 ， 但是同比下滑不少 ， 加上物價(jià)上漲 ， 材料上漲 ， 特別是礦業(yè)鋁材的上漲 ， 基本可以說 ， 人們的購買力不漲 ， 反而是下滑 。

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