貨幣方面 ， 從過去20多年看 ， 貨幣供應(yīng)M2與經(jīng)濟增速保持了高度的一致 ， 即 ， 經(jīng)濟增速越高 ， 貨幣增速也高 。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看 ， 分了兩個階段 ， 2016年以前均是兩位數(shù)以上增速 ， 從2017年開始就進入到個位數(shù)增速 ， 只是因為去年的特殊情況才重回兩位數(shù)增速 ， 其實 ， 到2021年后 ， M2增速已經(jīng)回到了個位數(shù)增速 ， 一切又回歸正常 。 不難發(fā)現(xiàn) ， 未來只要不出現(xiàn)特殊情況 ， 隨著經(jīng)濟增速放緩 ， M2增速還會繼續(xù)下降 ， 說白了 ， 錢的貶值速度也隨之放緩 。

在政策方面 ， 眼下的樓市調(diào)控主要是行政方面的 ， 比如房貸利率、限購、限價等措施 ， 但這個是現(xiàn)階段保持市場平穩(wěn)的權(quán)宜之計 ， 最終還是要由長效機制來替代 ， 其實這就是房產(chǎn)S ， 甚至空置稅 。 國家四部門在去年就釋放出關(guān)于房產(chǎn)S的改革試點信號 ， 無疑又將房產(chǎn)S工作向前推進了一步 ， 由此看來 ， 房產(chǎn)S遲早要出來 ， 而且進度在加快 ， 現(xiàn)在不少業(yè)內(nèi)專家有一個共識是 ， 房產(chǎn)S最先可能在樓市熱點城市率先推行 。

其實 ， 即便是人口和貨幣因素不能確定 ， 房產(chǎn)S才是未來的抑制房價上漲的“利器” ， 從征收房產(chǎn)S的國家來看 ， 炒房現(xiàn)象雖然不能說完全杜絕 ， 但從人均住房套數(shù)來看 ， 國際家庭戶均住房套數(shù)為1.1套 ， 我們有1.5套 ， 說明的炒房現(xiàn)象比較普遍 ， 假如房產(chǎn)S開征 ， 住房持有成本明顯增加 ， 如按美國1%-3%的稅率征收 ， 100萬的房產(chǎn)1年就要繳稅1-3萬 ， 租金都未必能彌補這個持有成本 ， 勢必會讓這些持有多套房的家庭釋放出大量房源來 ， 從這個角度而言 ， 只要房產(chǎn)S一征 ， 即使房價跌不了多少 ， 但大漲的可能性基本不存在了 。

當然 ， 這僅是從大方向上分析 ， 具體到各個城市又不一樣 ， 所以 ， 到2030年 ， 要說出100萬房產(chǎn)具體值多少錢不太現(xiàn)實 ， 需要結(jié)合區(qū)域、城市和地段 ， 才能最終判斷出的它的價值大概如何 ， 跟一邊倒的喊漲喊跌不一樣 ， 將超出不少人的想象 。
優(yōu)質(zhì)城市群核心地段的房產(chǎn)價值仍然會長期堅挺 。
從現(xiàn)在發(fā)展趨勢看 ， 長三角、大灣區(qū)、京津冀等城市群是我國最頂級的城市群 ， 聚集了最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、科研、教育、醫(yī)療和文化等資源 ， 吸引力最強 ， 人才不斷聚集 ， 即使人口出生率走低 ， 但還是可以吸引其他地方的人口 ， 一句話 ， 這里地方大多以社會精英為主 ， 購買力強 ， 住房市場需求堅挺 ， 特別是核心地段的房子 ， 不用擔心它會貶值 。

城市外圍、人口凈流出的城市房產(chǎn) ， 除了剛需自住 ， 沒有什么保值價值 。

房子最終是用來居住的 ， 沒有人口的地方 ， 注定一地雞毛 ， 此前說的乳山、鶴崗等地方 ， 無一例外都是人口凈流出城市 ， 隨著房子不斷建設(shè) ， 空置房越來越多 ， 當市場供過于求后 ， 房產(chǎn)的價值就越來越低 。 從過往來看 ， 主要以資源枯竭型城市和老工業(yè)轉(zhuǎn)型不暢的城市為主 。 還有一種情況 ， 即便是在大城市 ， 那些遠郊、外圍區(qū)域房子 ， 由于一座城市主要資源不會投放到這里 ， 更多的就業(yè)人口不可能導(dǎo)入 ， 沒有人口支撐的區(qū)域自然也不可能有什么價值 。
【實體經(jīng)濟|到2030年，現(xiàn)一套100萬房產(chǎn)能值多少錢？懂行人：或?qū)⒊鱿胂蟆?/strong>不過話說回來 ， 無論在哪里 ， 自住買房都無可厚非 ， 這是剛性需求 ， 但如果還希望房產(chǎn)財富保值增值 ， 這就是另外一回事了 ， 一方面要降低自己的預(yù)期 ， 畢竟房地產(chǎn)最好的時代已經(jīng)過去了 ， 另一方面還要從城市、地段上做功課 ， 因為買房只賺不賠的時代同樣也離我們遠去了 。