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REITs|房企資產(chǎn)盤活現(xiàn)新機 公募REITs助力保障性租賃住房加速發(fā)展

投資公募

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是資產(chǎn)良性投資循環(huán)的重要金融工具。自2020年4月試點開始，國內(nèi)基礎設施公募REITs便備受關注。經(jīng)過兩年的落地實施，國內(nèi)公募REITs配套設施逐步完善、試點范圍持續(xù)擴大。
此外隨著2021年6月29日保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點范圍以來，住房租賃行業(yè)迎來發(fā)展風口。業(yè)內(nèi)人士表示，國企央企、頭部房企等有望率先落地保障性租賃住房公募REITs。
12只產(chǎn)品已上市 生態(tài)環(huán)保類版塊累計收益率最高
眾所周知，目前已有12只公募REITs在交易所上市，包含4只交通基礎設施類、4只園區(qū)基礎設施類、2只生態(tài)環(huán)保類和2只倉儲物流類，募資總規(guī)模達458.12億元，當前總市值超500億元。
REITs|房企資產(chǎn)盤活現(xiàn)新機 公募REITs助力保障性租賃住房加速發(fā)展

12只公募REITs情況（來源：Wind）
從上市后的市場表現(xiàn)情況來看，截至5月25日收盤，除平安廣州廣河REIT外，其余11只已上市的基礎設施公募REITs現(xiàn)價均高于發(fā)行價，獲得正漲幅。
從版塊收益來看，生態(tài)環(huán)保類版塊累計收益率最高，園區(qū)基礎設施類版塊次之。其中富國首創(chuàng)水務REIT2021年營收預測值完成率為107％；中航首鋼綠能REIT營收預測值完成率為108％。
總體來說，各REITs經(jīng)營都較穩(wěn)健，營收和可供分配金額預測值完成率大多符合預期。
REITs|房企資產(chǎn)盤活現(xiàn)新機 公募REITs助力保障性租賃住房加速發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士指出，12只公募REITs表現(xiàn)出色，與其穩(wěn)定的收入和產(chǎn)品的稀缺性不無關系。目前我國公募REITs尚處于發(fā)展初級階段，但隨著公募REITs的快速發(fā)展，其產(chǎn)品類型有望進一步細化。除已有的產(chǎn)品板塊外，新能源、旅游景區(qū)、辦公商業(yè)、租賃住房等也可通過公募REITs獲得金融資金。
持續(xù)完善配套機制 后續(xù)有望加速擴容
隨著公募REITs試點的持續(xù)推進，其相關配套機制也在逐步完善。今年以來，證監(jiān)會、深交所、上交所等先后發(fā)聲，持續(xù)推進公募REITs的快速發(fā)展。
其中3月18日，證監(jiān)會發(fā)布《深入推進公募REITs試點進一步促進投融資良性循環(huán)》中提出，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環(huán)，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。
4月15日，深交所和上交所分別就新購入基礎設施項目指引公開征求意見，內(nèi)容涉及上市公募基礎設施REITs新購入基礎設施項目的擴募、信息披露等具體安排和基本規(guī)則。
資料顯示，擴募是指在基礎設施REITs基金首次發(fā)行設立后再次擴大募集，并將募集資金用于投資的行為。上交所指出，擴募機制是REITs產(chǎn)品的重要特性，有利于優(yōu)化投資組合、實現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)發(fā)展能力。通過擴募機制也可以促進投融資良性循環(huán)、提升REITs整體市場表現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，擴募機制出臺標志著國內(nèi)REITs市場配套制度的進一步完善，這是滬深交易所貫徹落實“十四五”規(guī)劃綱要關于推動基礎設施REITs健康發(fā)展要求的體現(xiàn)，有利于深入推進基礎設施REITs試點工作，進一步提升資本市場服務實體經(jīng)濟能力。
此外5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎設施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險，并指導地方拿出有吸引力項目示范，對參與投資的各類市場主體一視同仁。
5月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》中提出，推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市；建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場；研究推進REITs相關立法工作。

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