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今天要點評的是保利天斯地塊 ， 推廣名是：保利湖光悅色 。
這塊地是去年12月2日 ， 保利以底價拿下的 ， 樓面價44372元 ， 位列廣州地王第八名 。
它的優(yōu)點簡直太多了 ， 靠近琶洲 ， 離18號線龍?zhí)墩?公里 ， 上環(huán)城只需8分鐘 ， 除了有湖景 ， 還可去海珠湖濕地公園溜娃等等 。
戶型好 ， 陽臺大 ， 板樓 ， 外立面大氣、容積率低等等 。
打住 ， 這些大家都知道 ， 都能查到的 ， 我就不重復(fù)說了 。
那些沒有說的 ， 比如城中村包圍 ， 2車道 ， 沒有商業(yè)配套 ， 也不帶學(xué)校 ， 這些缺點還是挺明顯的 。
所以保利在戶型上下足了功夫 。
保利天斯對標(biāo)的是天河的匯景臺 ， 或者臻頤府 ， 但是會低一個層次 。
地價四萬多 ， 如果是在天河 ， 做的就是匯景臺、臻頤府這種豪宅了 ， 起碼賣到12W+才正常 。
畢竟天河和海珠 ， 珠城和琶洲 ， 豪宅買家的購買力還是相差很大的 。
琶洲未來十年也不可能跟珠江新城的購買力比 ， 而位于天河?xùn)|北區(qū)位的臻頤府、匯景臺 ， 可以做低密度豪宅產(chǎn)品 ， 面積也更大 ， 總價也更高 ， 算是補上了近八年天河沒有絕對豪宅供應(yīng)的空缺 。
而位于琶洲南的保利天斯 ， 吹風(fēng)價10萬 ， 總價介于1200-2000萬之間 ， 根本不是一個等級 。
保利天斯主打的應(yīng)該是它不可一世的湖景 ， 然后用戶型來加持 。
但這個湖 ， 說實在的 ， 沒啥亮點 ， 為什么？
因為廣州有湖
在廣州 ， 靠湖景和山景賣房的 ， 都沒有跑贏 ， 只有江景的才能跑贏 ， 江景的溢價比湖景和山景更高 。
當(dāng)然 ， 保利天斯的地段 ， 由于琶洲起來了 ， 地段價值確實提升了很多 。
從價格上來看 ， 這個價位比牛奶廠略高 ， 低于匯景板塊 。
從戶型上來看 ， 保利還是偏向于保守 ， 不敢做太大 ， 除了要迎合一半的首套房買家 ， 還要用大面積和疊墅來換取利潤 。
買它的人雖然是有地鐵坐 ， 但是要穿過馬路 ， 穿過城中村 ， 確實需要點勇氣 。
預(yù)計未來二手的價格應(yīng)該是和牛奶廠持平的 ， 大家地價差不多 ， 一手相對來說開發(fā)商有些溢價 。
另外 ， 牛奶廠好歹是幾個盤在一起 ， 算是一個板塊 ， 保利天斯算是一個孤盤了 。
記住一句話 ， 沒有配套 ， 沒有商業(yè)的房子 ， 一定是有泡沫的 。
這個泡沫一手二手都會有 ， 接下來好不好賣 ， 就看廣告多不多了 。
不過 ， 我預(yù)計周邊的面貌 ， 還是會
這個琶洲南 ， 并非那個琶洲南 ， 已經(jīng)相當(dāng)于被割裂成另一個板塊了 ， 所以不要以為是琶洲南就往里沖 ， 不適合需要學(xué)位的買家 。
與其說是琶洲南 ， 不如說是跟海珠西一線江景豪宅盤同一個維度 。
你有湖 ， 我有江 ， 你有大平層 ， 我有低密度 ， 你有創(chuàng)新灣 ， 我有琶洲南 。
總之 ， 還是要依賴概念去提升價值 ， 還需要渠道商們給力呀 。
以上
【住房公積金|拿鐵點評：此琶洲南，非彼琶洲南】
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