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今天我想對青島賣房人提個醒 ， 尤其是手里有非學(xué)區(qū)老破小、老破大和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)房子而待價而沽的朋友 ， 這是出手的最后一次機會了 ， 請一定要抓住 ， 一定要抓住 ， 一定要抓??！
重要的事情要說三遍 ， 下面是我的觀點：
01 二手房迎來最后一次機會
【淮安|青島賣房人，這是最后一次機會了，請抓住！請抓??！請抓??！】這兩年大家應(yīng)該也感覺到了 ， 青島房子不好賣 ， 二手房更不好賣 ， 不賣個兩三年、不打個七八折 ， 連個看房的都沒有 。
尤其是沒有學(xué)區(qū)的老破小、老破大 ， 市區(qū)不少樓層不好的已經(jīng)賣到了一萬出頭 。
大家可能也get到了另一個點 ， 在樓市上國家是真不愿意救市 。 樓市風(fēng)險很大 ， 泡沫越吹越大 ， 所以前幾年一直在加強調(diào)控 ， 讓樓市緩慢落下來 。
今年是實在不行了 ， 各方面因素疊加 ， 樓市還得要發(fā)揮該有的經(jīng)濟提振作用 ， 這才放松了樓市政策 。
但這次放松不像2014年那樣一下子全部放開 ， 步子不能太大 ， 像南京解除限購就一日游了 。
這告訴我們一個道理 ， 這次樓市放松調(diào)控政策、放寬信貸環(huán)境都是適度的 ， 樓市回暖也是適度的 ， 不會大漲 ， 一漲就會收緊調(diào)控 。
看透了這個基本面 ， 下面就好分析了 。
青島也看到了二手房市場的不景氣 ， 前天發(fā)布的公積金新政已經(jīng)對二手房釋放了很大的善意 ， 相當(dāng)于給了二手房另一條命（詳見我的分析文章《獨家解析：青島公積金新政的影響很深遠(yuǎn) ， 給了房子另一條命！》）
再加上限售、限購、信貸等方面的放松 ， 青島救市的力度還是很大的 ， 未來還會繼續(xù)放松 。
至于說青島的樓市能否回暖 ， 我感覺會的 ， 官方的目的很明確 ， 就是讓樓市回暖 ， 不回暖還會繼續(xù)刺激 。
2018年至今 ， 青島二手房市場一直都很蕭條 ， 今年下半年若能回暖 ， 我感覺這將是青島賣房人的最后一次脫手機會了 ， 尤其是非學(xué)區(qū)老破小、老破大和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)房子 。
當(dāng)然 ， 如果你說以后降價也能賣出去啊 ， 為什么說是最后一次機會呢？既然以后你愿意打骨折賣房 ， 就當(dāng)我今天啥也沒說 。
02 樓市的基本面
至于為什么說這一次樓市回暖是賣房人的最后一次機會呢？我們來看三組數(shù)據(jù) ， 我認(rèn)為深度影響樓市的因素有四種 ， 一是新出生人數(shù)和常住人口增加數(shù)量 ， 二是結(jié)婚對數(shù) ， 三是棚改 ， 四是城鎮(zhèn)化率 。 下面分別分析：
一是新出生人數(shù)和常住人口增加數(shù)量 。
新出生人數(shù)對樓市構(gòu)成長期影響 ， 我們看看全國和山東省、青島市2021年的數(shù)據(jù)：
我在這個表中把2021年房產(chǎn)銷售數(shù)量和新出生人口、常住人口增加數(shù)量、結(jié)婚對數(shù)進(jìn)行了對比 ， 你會發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)銷售數(shù)量遠(yuǎn)超過新出生人口、常住人口增加數(shù)量、結(jié)婚對數(shù) 。
這就是問題所在 ， 賣了1790萬套房子 ， 卻出生1062萬人 ， 多出的房子賣給誰？
當(dāng)然這是一個長期問題 ， 現(xiàn)在新出生的人口買房還早著呢 。 那我們看看常住人口的增加數(shù)量 ， 這個是和現(xiàn)在的房子銷售密切相關(guān)的 。
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