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限購|山東濟南等多地放松樓市限購限售 青島會跟進嗎

濟南樓市限購青島市

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5月20日下午4時許 ， 南京房協微信公眾號發文表示 ， 自2022年5月20日起 ， 南京市戶籍和非南京市戶籍居民購買二手住房時 ， 無需提供購房證明 ， 以滿足新市民等剛需群體合理購房需求 。
該文章傳遞的信號 ， 獲得了南京房管局相關工作人員的確認 。
但僅過了不到兩個小時 ， 這一被市場解讀為“南京二手房取消限購”的政策便被緊急叫停了 。
壹
南京“曇花一現兩小時”的政策出臺之前數日 ， 關于青島部分區市將取消限購的消息就開始在網上流傳了 。
流傳的消息稱 ， 市南、市北、嶗山、李滄四個核心區仍然繼續執行現行限購政策 ， 原本限購的西海岸、城陽兩區則放開限購 。 即墨、膠州、平度、萊西仍維持現狀 ， 即依舊保持不限購 。
消息還稱 ， 部分區市的首付比例也將有大幅度的調整 。
青島現行限購政策始于2018年4月 ， 按照該政策 ， 在七區（市南、市北、嶗山、李滄、城陽、高新、黃島區）已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 ， 不得在上述七個區域再購置新住宅 。
不過 ， 解除部分區域限購的說法只是在坊間流傳 ， 目前并沒有官方渠道證實——當然了 ， 也沒有官方辟謠 。
但山東的另一個中心城市——省會濟南 ， 已經對樓市調控政策進行了調整：
濟南市住房和城鄉建設局5月22日發布消息稱 ， 濟南將對樓市調控政策進行適度調整 ，5月23日起將實施涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項調整政策 ， 具體包括：
1.不再將長清區、章丘區列入限購范圍；
2.將上市交易的限售條件 ， 由取得不動產權證滿2年調整為限購區域內住房網簽滿2年可持證交易；
3.在濟南市行政區域內購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款 ， 一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬元提高至35萬元 ， 兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元 。
實際上 ， 在山東 ， 放松樓市調控政策 ， 濟南并不是第一個 。
此前 ， 山東省內已有多市出臺樓市調控政策 ， 包括泰安、煙臺、臨沂、德州、日照、威海、荷澤等 。 各地政策詳情不一 ， 主要涉及降低購房首付比例、放松限售、提高公積金貸款最高額度等 。
這些變化 ， 牽動者投資者和剛需者的心 。
貳
房產的潛在買家主要分為兩類：投資者和剛需者 。
影響投資者購房意愿的因素很多 ， 最關鍵的是這么兩個：
一是房價預期 。 預期房價越高 ， 投資意愿越強 ， 預期房價走低或者不漲甚至是漲幅不高 ， 投資意愿就會受到抑制 。
二是變現難易程度 。 越容易變現的投資品越搶手 ， 這個道理古今中外皆然 。 有句話叫作“盛世古董 ， 亂世黃金” ， 強調的就是變現的難易程度 。
那么 ， 未來的預期和變現難易程度如何呢？在“房住不炒”這個基本理念發生變化的可能性微乎其微的前提下 ， 預期房價再出現前些年大幅上漲的可能性已經很小 。 而且 ， 一個將對房價帶來重大影響的宏觀因素是 ， 中國的人口很有可能在今年即進入負增長 ， 而房價只有在有足夠新增人口支撐的情況下會保持堅挺 。
至于變現的難易程度 ， 看看近幾年各地的限購政策 ， 再結合一下“房住不炒”的總方針 ， 基本可能斷定 ， 頂多會有局部的政策松動讓變現變得容易一些 ， 大面積的松動基本上是不可能了 ， 而且 ， 誰也保不定什么時候擊鼓傳花傳到自己手里時不會碰上更嚴格的調控措施 。

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