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淮安|青島賣房人，這是最后一次機會了，請抓?。≌堊プ。≌堊プ。? 二 )

房價購房置業(yè)樓市淮安


全國人口2021年只增加了48萬人（出生-死亡） ， 人口不增長 ， 以后的房子賣給誰？
山東常住人口只增加了5萬人 ， 其中凈增加（出生-死亡）0.21萬人 ， 這個數(shù)量以后能承載起山東142萬套房子的銷售數(shù)量？
上述還都是新房 ， 再加上二手房更加恐怖 。
我們再來看看青島的數(shù)據(jù) ， 青島2021年常住人口增加15.1萬人 ， 這是一個不錯的年份 ， 但距離21.8萬的房子銷售量還是有不小的距離 ， 更何況新增加的人數(shù)中至少兩三個人才能買一套 。
二是結(jié)婚對數(shù) 。
人口是影響樓市的長期因素 ， 但結(jié)婚登記數(shù)量就是短期影響因素了 ， 因為買房子最大的剛需來源就是為了結(jié)婚的年輕人 。
不知道有多少人是為了給女朋友一個家才買房的 ， 或者是丈母娘的要求 。
可我國和山東省、青島市的結(jié)婚登記對數(shù)近年來卻是大幅下滑 ， 一直下滑 ， 看不到任何回升的跡象 。
這是全國的數(shù)據(jù)：

這是山東的數(shù)據(jù)：

這是青島的數(shù)據(jù)：

一對結(jié)婚的只需要一套房子 ， 全國是1790萬套房子（新房）和763萬對結(jié)婚人數(shù) ， 山東是142.7萬套房子（新房）和46.3萬對結(jié)婚人數(shù) ， 青島是21.8萬套房子（新房+二手房）和4.8萬對結(jié)婚人數(shù) 。
這個結(jié)婚人數(shù)明顯跟不上房子銷售數(shù)量?。?br /> 你也許說還有改善的 ， 那我還沒加二手房呢？再說 ， 改善的能堵上這個窟窿嗎？改善的賣了的房子不又進入二手房市場了？
三是棚改 。
曾經(jīng)棚改是我國樓市最大的資金來源 ， 也貢獻(xiàn)了數(shù)量龐大的買房群體 。 那些年 ， 棚改戶拿著大把鈔票滿世界買房子的場景還歷歷在目 。
但現(xiàn)在不行了 ， 全國棚改數(shù)量直接自由落體式的下降：

山東更恐怖：

青島也不例外：

山東2022年計劃棚改數(shù)量已經(jīng)降為最高點的10% ， 青島則是降到了最高點的4% ， 可謂是腳底斬 。
四是城鎮(zhèn)化率 。
一般來說 ， 城鎮(zhèn)化率到了65%就進入了緩慢增長階段 ， 2021年底我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了64.72%：

經(jīng)過前幾年的大拆遷 ， 以后的城鎮(zhèn)化率會越來越慢 。 農(nóng)民進城放緩 ， 所需求的房子數(shù)量自然降低 。
而山東的城鎮(zhèn)化率為63.94% ， 青島的為77.17% ， 青島城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了一個比較高的點 ， 未來主要還是從山東其他城市的城鎮(zhèn)化人口中獲得增項 。
但山東的城鎮(zhèn)化率也挺高了 ， 所以從這方面來說 ， 青島樓市的后備力量已經(jīng)不多 。
除了上面四點 ， 青島房價已經(jīng)處于高點、青島人均薪資不高等原因 ， 也在很大程度上影響著青島樓市 。
正是這諸多基本影響因素的疊加影響 ， 2018年之后青島樓市才蕭條了4年時間 。
所謂“重癥下猛藥” ， 青島樓市已經(jīng)萎靡到骨髓里 ， 這一次樓市政策的放松力度目前來看還不夠 ， 還需要繼續(xù)放松 ， 這樣才能吊起買房者的胃口 。
03 這次不賣以后真得賣不出去了
青島樓市如此萎靡 ， 樓市基本面如此不好 ， 所以青島二手房這幾年就不好賣 ， 很多根本就賣不出去 。
那么我們想一想 ， 假如這一次樓市政策持續(xù)放松 ， 愣是靠政策力量把樓市給弄回暖了 ， 那么樓市再次蕭條后還會有下一次的回暖機會嗎？
答案是沒有 。
如果這一次樓市回暖 ， 將是二手房東脫手劣質(zhì)房產(chǎn)的唯一一次機會 ， 也是最后一次機會 。
這些劣質(zhì)資產(chǎn) ， 包括非學(xué)區(qū)老破小、老破大 ， 以及郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)不自住的房子 ， 就是沒有用的小戶型次新房也該出手 。
聽哥一句話 ， 很多買房者都在等著抄底呢 ， 你不等著行情好的時候賣 ， 就等著被抄老底吧 。

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