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|陷入低迷的房地產(chǎn)，它的未來為什么和我們息息相關(guān)？( 二 )


從這個角度講 ， 我們也能夠理解在房地產(chǎn)銷售疲軟之時 ， 為什么有些地方會出臺“限跌令” ， 因為房價一旦下跌 ， 則會牽一發(fā)而動全身 ， 這也是為什么過去幾年我們一直在提警惕房地產(chǎn)泡沫的由來 。
換句話說 ， 不僅僅是我們個人 ， 地方乃至全國 ， 對房地產(chǎn)的態(tài)度都是曖昧的 ， 既希望它不要太高 ， 又希望它不要太低 ， 但這是可能的嗎？
這幾年我們很少提到房地產(chǎn)泡沫這個問題 ， 究其原因 ， 一方面在于疫情吸引了絕大多數(shù)人的目光和眼球；另一方面在于 ， 隨著去杠桿化 ， 房企面臨著“三道紅線” ， 本身也有益房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 。
但這能夠治本嗎？在我看來 ， 這就如同多米諾骨牌 ， 一旦某個點倒塌 ， 勢必會引發(fā)全局混亂 ， 帶來無法想象的局面 。

我們來看一組數(shù)據(jù)：
根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù) ， 前三個月全國商品房銷售額約為2.96萬億元、同比減少22.7% ， 銷售面積約為3.1億平方米、同比減少13.8% ， 跌幅進一步擴大 。 銷售均價9552元/平方米 ， 同比減少10% 。
與此同時 ， 今年2月 ， 房貸還款額首次超過了發(fā)放額 ， 這是2007年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的第一次 。
從多個數(shù)據(jù)來看 ， 房地產(chǎn)銷售疲軟這是事實 ， 也隱隱有繼續(xù)下跌的態(tài)勢 。
那么在這個數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上 ， 各地是怎么做的呢？
4月26日 ， 上海公布今年土地規(guī)劃 ， 商品住宅地供應(yīng)面積從去年的340至430公頃 ， 增加到522至592公頃 。
蘭州則對二套房認貸不認房；臺州、麗水、臨汾、天津則放寬公積金首付比例和貸款額度 ， 蘇州將二手房限售期從五年減到三年等等 。
現(xiàn)在再來看 ， 房地產(chǎn)依然像是一場擊鼓傳花的游戲 ， 至于最終會花落誰家 ， 我們只有等待歷史給我們答案 。
不能讓房地產(chǎn)進一步下跌的原因還有很多 。 除開地方性收入和GDP比重之外 ， 房地產(chǎn)過去乃至現(xiàn)在還承擔著一個重要的功能：那就是貨幣中的“錨” 。

要理解房地產(chǎn)作為貨幣中的“錨” ， 我們就必然要理解經(jīng)濟學中M1和M2的概念 。
M1：指的是單位庫存現(xiàn)金和居民手持現(xiàn)金之和 ， 包括在銀行的可開支票進行支付的活期存款 ， 我們可以把M1簡易地理解為狹義貨幣中的現(xiàn)實購買力 。
M2：也叫廣義貨幣 ， 是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲蓄存款以及其他存款 ， 它包括了一切可能成為現(xiàn)實購買力的貨幣形式 ， 通常反映的是社會總需求變化和未來通脹的壓力狀態(tài) 。
具體來說 ， 我們可以把M1理解為貨幣在現(xiàn)實世界中的實際購買力；把M2理解廣義上的貨幣總量 ， 可以反映出通貨膨脹的壓力狀態(tài) 。
明白了這一點 ， 我們來看看國內(nèi)的M1和M2的數(shù)據(jù) 。 最新數(shù)據(jù) ， 我國M1為645100億元 ， M2則高達2497700億元 。
為什么M1的實際購買力和M2的廣義貨幣差值會如此之大呢？一個根本性的原因就在于房貸 。
乙貸款90萬 ， 去買了一套房；丙貸款81萬 ， 也去買了一套房；后面的丁貸款72.9萬 ， 還是貸款買了一套房 ， 依此類推下去…奇高的M2就此形成了 。
同時大量的貸款用于去買房 ， 而工資收入 ， 除了衣食行之外 ， 全部用于還房貸了 ， 自然居民存款就消失了 。
一旦房地產(chǎn)貸款違約率上升 ， 銀行拍賣抵押房產(chǎn) ， 引發(fā)擠兌式賣房 ， 房價大跌 ， 房地產(chǎn)泡沫就破裂了 。

M2本質(zhì)上可以反映出通貨膨脹的漲幅 ， 但我們在實際生活中卻沒有感受到特別高的物價水平 。 究其原因 ， 就在于房地產(chǎn)承擔了M2中的“錨” ， 房地產(chǎn)承擔了一部分的M2總量 ， 因此我們感受不到生活中的物價水平增幅有多么高 。

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