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房價|反思一下對過去房產的認知

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房價|反思一下對過去房產的認知

【房價|反思一下對過去房產的認知】
鄭州封控進入第三天 ， 可以靜下心來 ， 看看書 ， 反思一下過去認知的正確與否 ， 也還不錯 。
從去年的八九月份開始 ， 房產行業明顯下行 ， 到現在已經半年多了 。 這次調整幅度和對人們思想沖擊之大 ， 都是過去沒有過的 。 過去一些主流的認知 ， 并不能很好地解釋現在的現象 ， 值得我們去反思一下 。
一、“房產價格是不斷上漲的 。 ”
過去的幾十年 ， 房產的價格確實一直在上漲 。 雖然有2008年的全球金融危機和2015年的高庫存高產能危機 ， 但是國家采取了恰當的手段 ， 很快就過去了 。 所以很多人都認為房價還會不斷上漲 ， 即使出現問題 ， 國家也會救助 。 所以開發商敢于高杠桿高價拿地 ， 民眾敢于高負債去買房 。
香港 ， 最近20多年中 ， 房價在幾次經濟危機中腰斬；日本 ， 在經濟泡沫破裂后 ， 房價經過三十年 ， 才勉強回到那時候的水平 。 但我們覺得離我們很遠 ， 我們的經濟實力更強 ， 我們的城鎮化率還會不斷提高 ， 我們對房子的情結更重 。 但是 ， 路上總會遇到波折 ， 房價不會一帆風順地永遠上漲 ， 有時候也是會回調的 ， 而且幅度可能還不小 。
二、“房地產是國民經濟的重要支柱 ， 占GDP比重超過15% ， 國家不會不管 。 ”
2020年和2021年 ， 房地產銷售額大概在17萬億左右 ， 占GDP的比重超過15% 。 如果算上上游產業鏈和下游裝修家電等行業 ， 比重還要翻一倍左右 。 房地產是國民經濟的重要支柱的同時 ， 也綁架著經濟 。 現在 ， 國家也確實沒有不管房地產 ， 各地都相應出臺了措施放松調控 ， 有的地方甚至刺激房地產發展 ， 但效果卻并不令人滿意 。 很多時候 ， 我們還是應該尊重經濟規律 。
三、“房貸是國家給個人的一次低息的長期貸款福利 ， 能多貸就盡量多貸 。 ”
你去買房 ， 碰到置業顧問或者中介 ， 都會跟你說：“首次房貸是國家給的一個福利 ， 利率低、期限長 ， 買房是用杠桿撬動財富的一個機會 ， 能貸多少就盡量貸 。 ”如果你有60萬 ， 肯定給你建議買200萬的房子 ， 而不是首付六成買100萬的房子 。 因為200萬的房子 ， 可能面積更大 ， 可能區域更好 ， 單價上漲了 ， 房子升值得更多 。
上述情況 ， 理論上還是認為房價會不斷上漲 ， 而沒有你的利息支出 。 雖然房貸的利率不算高 ， 但是由于貸款金額大 ， 利息其實也不少 。 如果有200萬 ， 可以全款買金水北和高新區 ， 也可以貸款夠得到高鐵站和北龍湖北岸 ， 買到高鐵站和北龍湖北岸 ， 可能升值更多 ， 但壓力也更大；買了之后 ， 兩年才能交房 ， 交房后一年限售 ， 至少得3年 ， 也許等不到3年后 ， 資金鏈就可能出現問題 。
所以 ， 以前覺得全款買房太傻太保守 ， 現在來看 ， 未必不是明智的決定 。

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