??| PART1 |
??最近，剛交付的仁恒濱江園二手房內(nèi)部掛牌價已經(jīng)沖上了杭州高層住宅價格頂峰的約16-20萬/㎡，最貴的一套251㎡掛價4393萬；
??鳳起錢潮內(nèi)部掛牌價同樣沖到了約14-18萬/㎡之間，最貴的一套要價也要3360萬。
??一個是南星橋品質(zhì)燈塔型樓盤；一個是錢江新城最熱的IP大江河匯的新晉品質(zhì)標(biāo)桿，都是剛剛交付的準(zhǔn)新房。
??但從目前的市場來看，如此高的價格，基本屬于有價無市，如果沒有首套成交案例來破冰，供需雙方拉鋸是注定的。
??“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，紅盤之所以火爆，首要的要素一定是：倒掛！紅盤又是居住價值和投資價值兼而有之，大多數(shù)都是保值升值最好的風(fēng)向標(biāo)。
??而兌現(xiàn)價值必然是在二手房達(dá)成的，因此，我們常把二手房看做是新房的晴雨表。
??但是，相對新房市場，二手房市場每套房的裝修程度、成色、位置、樓層等影響價格的因素比現(xiàn)房更復(fù)雜，沒有政府限價，最后的成交價格又有操作空間，因此成交價的透明度及信息不對稱更明顯。
??但是有幾個方式可以大致判斷出市場情況：一是，推銷電話的接聽數(shù)量；
??跟新房類似，皇帝女兒不愁嫁的房源是絕不會打電話的，與此相反不停接到電話的大多是市場情況不樂觀，或者賣家比買家急。
??二是，可以參考透明售房網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)；雖然二手房涉及到成交滯后（涉及按揭辦理、放款額度，及無開發(fā)商這樣的第三方制約交易時間影響）、價格不準(zhǔn)確，但成交套數(shù)相對來說比較真實(shí)。
??三是，要了解市場動態(tài)和真實(shí)價格，最好的辦法就是實(shí)地看房和接觸房東，多看多選，等待時機(jī)。
??我們就這幾種方式對奧體-世紀(jì)城、市北、未科這幾個紅盤板塊和熱盤板塊做個梳理，看紅盤的火熱是否能持續(xù)。
??| PART2 |
??最近筆者與朋友吃飯，其間有個建筑業(yè)的朋友，談必說奧體的好，在他的認(rèn)知里似乎奧體就是杭州板塊的圖騰；
??當(dāng)然，說的也沒錯，奧體既是杭州擁江發(fā)展城策的核心，又是G20、亞運(yùn)會以來杭州資源、基建、核心CBD定位的寵兒，但同時也是房價漲得最兇猛的板塊。
??最近，情況又怎么樣呢？我們簡單梳理了一下奧體—世紀(jì)城11個次新房最近一個月的市場情況，應(yīng)該說境況并不樂觀。
??▲透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，掛牌價跨度大，有滯后性，僅做參考
??第一點(diǎn)，整個板塊價值最大化的核心二手次新房近一個月的總成交量僅10套左右，不到掛牌量的1%，成交萎縮。
??大致原因：一個是需求與供應(yīng)失衡；另一個是關(guān)鍵點(diǎn)，買賣雙方心理價格不匹配；三是新房供應(yīng)量小但還是有搖號的機(jī)會；四是市場觀望氛圍濃厚，市場信心不足。
??第二點(diǎn)，目前奧體-世紀(jì)城市場的二手房不僅是價格居高不下，而且?guī)齑婢薮螅辉诮鼛啄臧鍓K新房大量交付的基礎(chǔ)上，今年又有杭州壹號院二期的950+套要交付，近2000套的澄品要交付；即使粗略按10%計算掛牌量，這兩盤就是300套高價準(zhǔn)新房要加入二手市場；
??如果再遠(yuǎn)點(diǎn)，明年亞運(yùn)村約4400套房子交付，按10%至少400套+會掛牌，甚至更多；按照目前的成交態(tài)勢，不光不會僧多粥少，大概率還會出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象。
??因此，三個判斷點(diǎn)：電話量加多，掛牌量漲而成交量降，房東可談判余地增多，意味著奧體—世紀(jì)城市場確實(shí)已經(jīng)是買方市場。
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