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房叔說(shuō)No.4|奧體、市北、未科新房、二手房冰火兩重隱藏了什么？| 二手房( 二 )

二手房


??| PART3 |
房叔說(shuō)No.4|奧體、市北、未科新房、二手房冰火兩重隱藏了什么？| 二手房


??市北呢？
??最近粉盤市場(chǎng)吸引關(guān)注最多的應(yīng)該是潮聽映月府和沁桂軒，前者社保排序門檻是有房93個(gè)月，無(wú)房0個(gè)月，E類人才6個(gè)月，有房中簽率僅6.83%；
??后者登記人數(shù)沒有超過(guò)10倍的社保排序紅線。
??兩者都是以市北以往標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)37500元/㎡，那么，市北目前二手市場(chǎng)又是怎么樣的？
??▲透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，掛牌價(jià)跨度大，有滯后性，僅做參考
??如上表格，這里大致選了6個(gè)市北的代表性次新盤，雖然比奧體—世紀(jì)城的掛牌價(jià)幾乎低了3萬(wàn)/㎡左右，性價(jià)比頗高，但市場(chǎng)并沒有買賬，盡管3月份是近6個(gè)月市場(chǎng)最好的，這六個(gè)盤總成交量也不足10套。
??與潮聽映月府熱度相反，一路之隔的錦宸名邸5.3-6.2萬(wàn)的掛牌價(jià)也沒得到認(rèn)可；由新房3.75萬(wàn)/㎡的限價(jià)到二手房5.3萬(wàn)/㎡，再加上時(shí)間、機(jī)會(huì)成本，至少目前市北二手房溢價(jià)要低于奧體不少；但是加上較高的稅負(fù)，這個(gè)價(jià)差依然讓人望而卻步。
??相對(duì)奧體—世紀(jì)城這種杭州頭部板塊，一腳油門外的次一級(jí)板塊市北，天然就是濱江、世紀(jì)城、及蕭山核心的外溢板塊；板塊自住的性價(jià)比，和板塊未來(lái)都是值得期待的；
??但在入圍門檻并不高而且有盤可搖的情況下，即使倒掛明顯少于奧體，也少有人愿意接手目前的高價(jià)二手；潮聽映月府的熱度也大致能夠佐證這一點(diǎn)。
??| PART4 |
??杭珹未來(lái)中心二開，最終有房入圍門檻依然是頂格社保；無(wú)房下降了13個(gè)月，最低社保166個(gè)月；E類人才最低社保33個(gè)月，中簽率約9.40%，再次進(jìn)入限售5年。
??而另一邊，未來(lái)科技城最近在互聯(lián)網(wǎng)大廠持續(xù)裁員和盤整大勢(shì)下，二手房掛牌價(jià)和成交都有明顯下滑；
房叔說(shuō)No.4|奧體、市北、未科新房、二手房冰火兩重隱藏了什么？| 二手房


??▲透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，掛牌價(jià)跨度大，有滯后性，僅做參考
??上圖這7個(gè)樓盤大致可以代表未科次新二手房的整體狀況。
??未科三兄弟掛牌量一直不低，但經(jīng)歷2020-2021兩年漲幅，與新房售價(jià)2倍左右的掛牌價(jià)，價(jià)格轉(zhuǎn)化幅度相比南星橋、奧體都不遑多讓，成交低迷也可以想象。
??但我們始終認(rèn)為，未科短期內(nèi)二手房存在盤整和量?jī)r(jià)下調(diào)，中長(zhǎng)期看，未科杭州支柱性產(chǎn)業(yè)的屬性一定是資源傾斜型板塊，在整個(gè)杭州的地位就像深圳的南山區(qū)、上海的張江，大趨勢(shì)一定是向好的；但短期看如此溢價(jià)，加上投資比例的高企，供需失衡難免調(diào)整。
??上表未曾列出的西溪公館，就是另一個(gè)典型。
??| PART5 |
房叔說(shuō)No.4|奧體、市北、未科新房、二手房冰火兩重隱藏了什么？| 二手房


??最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年3月份70城房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。
??從上個(gè)月和去年同期兩個(gè)節(jié)點(diǎn)看變化：環(huán)比上月，一線城市一、二手住宅銷售價(jià)格漲幅回落，二三線城市環(huán)比繼續(xù)下降；
??同比去年同期：一、二線城市漲幅回落或轉(zhuǎn)降，三線城市同比降幅擴(kuò)大；
??什么意思呢？新房有限價(jià)，增長(zhǎng)大致就是限價(jià)提升部分。二手?jǐn)?shù)據(jù)，賬面看上去還是增長(zhǎng)的，但是與去年樓市極值相比，一線城市基本持平是主基調(diào)。
??二線城市漲幅回落或轉(zhuǎn)量?jī)r(jià)下降，而三線城市同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，不容樂觀，而這數(shù)據(jù)僅僅是價(jià)格層面的，放到數(shù)量層面影響更巨大。
房叔說(shuō)No.4|奧體、市北、未科新房、二手房冰火兩重隱藏了什么？| 二手房


??而在近期政策松動(dòng)或放開限制的城市中：一線的深圳（二手指導(dǎo)價(jià)），二線的鄭州、福州、哈爾濱、蘭州、東莞等城市又是下滑的比較明顯的地區(qū)，出臺(tái)救市政策顯而易見。

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