上海自3月27日實行分區(qū)管控以來，截至目前已近一個月。突如其來的疫情再次打亂人們的生活節(jié)奏，在居住方面，原本被忽視的居住痛點、購房決策反思等逐步顯現(xiàn)。
對此，我們聯(lián)合克而瑞產(chǎn)品力研究中心對上海區(qū)域作了部分調(diào)研，結(jié)果顯示，與以往“買房看配套看地段”不同，空間、物業(yè)、鄰里成為上海購房者首要關(guān)心的三大問題。
“居家隔離不僅僅只是少一間房”
在疫情封控特殊時期進行調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)了當前上海居民居住方面的兩大痛點：其一，家庭成員居家辦公的訴求猛增，空間功能明顯不夠；其二，封控期間，每個家庭需要多囤一些備用物資，儲藏空間明顯不足。
從上海近三年商品住宅成交面積的套數(shù)分布看，兩大居住痛點已經(jīng)開始在消費者偏好層面顯現(xiàn)。
圖1：上海市場按面積和戶型的商品住宅成交結(jié)構(gòu)(以套為單位統(tǒng)計)
數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，90~110平方米的成交套數(shù)迅速增加，2022年第一季度占比接近半數(shù)，其余面積成交占比則受到明顯擠壓。
按戶型分布看，2019年市場三居室成交占比達到50%，其次是兩居室戶型，占比22%；2020年以來，三居室成交占比逐漸擴大，2022年第一季度占比高達64%，兩居室戶型占比則持續(xù)下降至14%。
在一線城市上海，更多購房者將面積更小的三居室住宅作為購房目標。雖然小三居室的居住舒適性相對較差，但對購房者，其功能滿足要優(yōu)先于舒適性。
在室內(nèi)收納上，不少房企已形成從玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間的整套收納系統(tǒng)。而在一些大面積住宅中，房企還會設(shè)有獨立儲藏間來增強住宅的收藏儲納空間，提升客戶居住品質(zhì)和空間美觀度。
物業(yè)服務成為重要的購房決策因素
在上海這一波疫情中，物業(yè)服務的重要性展現(xiàn)的淋漓盡致。
上海封控期間，有的小區(qū)能及時、多次發(fā)放物資，有的小區(qū)卻一度物資緊缺，甚至有的小區(qū)僅一街之隔，表現(xiàn)卻大相徑庭。上海甚至一時流行起了“菜區(qū)房”的概念，發(fā)得快、菜品好的小區(qū)，如對口一個“好學?！保钊肆w慕。
這次疫情成為一場大考，不同小區(qū)物業(yè)管理能力高下立見。小區(qū)物業(yè)水平不僅事關(guān)小區(qū)物業(yè)保值，同時也在很大程度上影響業(yè)主長久的居住體驗。
圖2：2022年春節(jié)置業(yè)客戶購房決策因素
數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心·2022春節(jié)置業(yè)調(diào)研
據(jù)克而瑞研究中心“2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調(diào)研”顯示，25%的購房者優(yōu)先考慮社區(qū)環(huán)境與物業(yè)服務；對社區(qū)和物業(yè)等“室外配備”已經(jīng)比“室內(nèi)配備”(面積、精裝質(zhì)量、風格)更受購房者重視。
在疫前時代，傳統(tǒng)物業(yè)服務以業(yè)主活動為主，主要依靠物業(yè)策劃組織能力。疫后時代，業(yè)主更看重物業(yè)管理水平和服務的細致程度。尤其是疫情期間，業(yè)主更關(guān)心在封控小區(qū)的核酸檢測中是否能有序組織，降低交叉感染風險；溝通交流是否耐心到位，切實為居民答疑解惑；對于有特殊需求的業(yè)主是否協(xié)助解決，提供資源渠道；對不配合的業(yè)主是否敢于進行科學、精準、有序的管理干預。
同時，如果小區(qū)物業(yè)服務智能化程度高，生活服務能線上一鍵觸達，反饋及時高效，那日常生活中也會給居民帶來極佳的居住體驗。
“鄰里和諧、業(yè)主價值觀相似”也在考量范圍
上海的這次封閉管控中，不同小區(qū)由于居住人群、物業(yè)管理服務等差異，造成社區(qū)組織團購速度、團購菜品檔次、品類，以及成團速度都有很大不同，這和整個社區(qū)形成的社群圈層、消費觀念，消費實力都有很大關(guān)系。
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