市場(chǎng)庫(kù)存量政策等各方面的數(shù)據(jù)與2014年有高度的重合 ， 未來(lái)2~3年時(shí)間內(nèi)會(huì)不會(huì)迎來(lái)新的一輪爆發(fā) ， 這成為了老百姓熱議的話題 ， 如果迎來(lái)爆發(fā) ， 那么現(xiàn)在投資房產(chǎn)可謂是合理的時(shí)間段了 。
多方面的數(shù)據(jù)分析 ， 2022年的房地產(chǎn)與2014年很相似 ， 但并不會(huì)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng) ， 因?yàn)闃鞘械恼哌€在緊緊相扣 ， 換句話來(lái)說(shuō)就是底層邏輯并沒(méi)有發(fā)生改變 ， 2020~2021連樓市調(diào)控壓力還在持續(xù)“鞏固” ， 三道紅線 ， 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后凈資產(chǎn)負(fù)債大于70%；負(fù)債率大于100%現(xiàn)金短債比小于一倍 。 踩一條紅線有息 ， 負(fù)債總額上漲不能超過(guò)10%；踩兩條紅線有息 ， 負(fù)債總額上漲不能超過(guò)5%；踩三道紅線有息 ， 負(fù)債總額不能上漲；即便沒(méi)有踩紅線的企業(yè)有息負(fù)債總額上漲不能超過(guò)15% ， 要求房地產(chǎn)企業(yè)在2023年6月份前回歸到規(guī)定的范圍內(nèi) 。
兩道紅線 ， 針對(duì)銀行業(yè) ， 2021年1月1日 ， 央行和銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中貸款管理制度的通知》限制了房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人貸款上限比例 。
基金越來(lái)越多投資者對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去了信心 ， 2016年房地產(chǎn)投資比例85% ， 2017年投資比例75% ， 2020年房地產(chǎn)投資比例不足40% ， 22021年主要是以剛需住房人群為主 ， 根據(jù)58同城安居客發(fā)布2022年《3月國(guó)民安居數(shù)據(jù)指數(shù)報(bào)告》 ， 春節(jié)后全國(guó)重點(diǎn)城市總體新增掛牌數(shù)量 ， 環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)64% ， 重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)拐點(diǎn) ， 反而還出現(xiàn)了微漲 ， 大城市還是有足夠的人口來(lái)支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 。
當(dāng)然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)并不像過(guò)去那般樂(lè)觀了 ， 2022年購(gòu)房的人群 ， 三年后要給自己找麻煩？樓市迎來(lái)“壞消息”了
1、房地產(chǎn)可升值的空間好像被限制了 ， 甚至還會(huì)出現(xiàn)貶值 。
房地產(chǎn)大佬馮倫提房?jī)r(jià)上漲幅度 ， 如果達(dá)不到9% ， 很大可能就面臨著虧本 ， 最簡(jiǎn)單地分析房貸利率5% ， 物業(yè)管理費(fèi)以及自身資金持有成本 。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào) ， “當(dāng)前樓市已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)去20年以來(lái)首次達(dá)成共識(shí) ， 認(rèn)為房地產(chǎn)要往下走 ， 2022年也許是房地產(chǎn)的新生元年 ， 未來(lái)房?jī)r(jià)下跌將會(huì)成為常態(tài)” 。
對(duì)于房地產(chǎn)的走勢(shì) ， 最簡(jiǎn)單的判斷方法正如任澤平所說(shuō)的 ， 短期看金融 ， 中期看土地 ， 長(zhǎng)期看人口 ， 目前國(guó)內(nèi)的人口主要流向于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀 ， 人口越是集中 ， 對(duì)于住房需求量也就越大 ， 整體的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)定 ， 而人口在持續(xù)流出的三四線城市 ， 未來(lái)房地產(chǎn)又有何支撐力的 ， 甚至?xí)霈F(xiàn)有價(jià)無(wú)市 。
2、購(gòu)買期房存在的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大
現(xiàn)在的期房跟過(guò)去的期房不一樣了 ， 很多人問(wèn)有哪些地方不一樣的 ， 最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出現(xiàn)“暴雷” ， 部分企業(yè)為了回籠資金 ， 寧愿選擇降價(jià)10%、20%、30% ， 來(lái)銷售房產(chǎn) ， 不少人都問(wèn) ， 大幅度的降價(jià)銷售必然會(huì)使房產(chǎn)的建筑質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題 。
某女士在驗(yàn)房的時(shí)候穿的高跟鞋 ， 結(jié)果把樓板踩穿了；某小區(qū)在銷售的時(shí)候說(shuō)小區(qū)內(nèi)有人工湖等交樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的人工湖變成了藍(lán)色的地坪漆 ， 質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題那都是小事 ， 最起碼房子還是在的 ， 如果出現(xiàn)爛尾樓 ， 真的會(huì)面臨著錢房?jī)煽盏木置?。
3、對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō) ， 未來(lái)將會(huì)有可能增加持房成本 。
根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示 ， 如今持房成本比過(guò)去高多了 ， 剛剛提到的利息成本 ， 資金成本 ， 還有未來(lái)要開(kāi)展的房東費(fèi)、房產(chǎn)稅、空置稅 。 部分地區(qū)還有政策限制兩年、三年、甚至是5年時(shí)間才能銷售 ， 持房成本是不是進(jìn)一步增加 。
未來(lái)房地產(chǎn)將會(huì)發(fā)生怎么樣的變化 ， 我們拭目以待吧！
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