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四月七號 ， 我講了建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán) ， 主張小區(qū)電梯廣告等共有部分收益 ， 業(yè)主有權(quán)享有 。 今天 ， 我們把建筑物區(qū)分所有權(quán)這一部分剩下的講完 ， 說說其中的專有權(quán)和管理權(quán) 。
這東西沒啥深奧 ， 我們直接開門見山 ， 一個一個來解決 。
【住房公積金|我是業(yè)主，我的地盤我做主，談?wù)剠^(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)和管理權(quán)】先說專有權(quán) 。
各位讀者字面上理解的專有權(quán)就是它實(shí)際上的意思 ， “專有專有 ， 唯我獨(dú)有” ， 專有權(quán)的客體主要集中在業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房 ， 當(dāng)然也包括買賣合同中已經(jīng)明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車位、綠地、攤位、露臺等 。
貌似也沒有什么大不了的 ， 但從法律視角來看 ， 它有些地方還是值得說道說道：
1、業(yè)主的專有權(quán)某種程度上就是所有權(quán) 。 我業(yè)主想轉(zhuǎn)讓專有部分就轉(zhuǎn)讓專有部分 ， 我的地盤我做主 ， 不管物業(yè)還是其他業(yè)主都別想橫插一腳 ， 例如其他業(yè)主沒有優(yōu)先購買權(quán)、管理?xiàng)l約不能胡亂規(guī)定業(yè)主的專有部分不能出售等；
2、專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位 ， 其他兩個共有權(quán)和管理權(quán)都是專有權(quán)的小弟 ， 專有權(quán)有多少就決定共有權(quán)有多少、管理權(quán)有多少；
3、專有權(quán)也受到一定限制 ， 但這種限制又很難說是真正意義上的限制 ， 因?yàn)槠渥罱K目的在利他（其他業(yè)主）的同時也在利己 。 限制主要集中在《民法典》第二百七十二條、二百七十九條 ， 兩條說的意思其實(shí)一樣 ， 一條微觀上講的是業(yè)主不能擅自將住宅改為經(jīng)營性用房 ， 除非經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意 ， 一條宏觀上講的是業(yè)主不能危及建筑物的安全、不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益——一句正確的廢話 。
再說管理權(quán) 。
管理權(quán)這個東西主要集中在兩個機(jī)構(gòu)上：業(yè)主大會和業(yè)主委員會 。 我想絕大多數(shù)讀者是聽過這兩個機(jī)構(gòu)的 ， 但我估計(jì)也僅僅是聽過而已 ， 大多說不出個所以然來 。 他們的定義也很簡單 ， 業(yè)主大會即全體業(yè)主組成的會議機(jī)構(gòu) ， 業(yè)主委員會即業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 。
說完定義 ， 我們繼續(xù)往前走 ， 說說它們的幾個法律知識點(diǎn)：
1、兩個機(jī)構(gòu)沒有民事權(quán)利能力 ， 不具有訴訟主體資格 ， 所以不存在什么原告某某業(yè)主委員會、被告某某業(yè)主委員會；
2、兩個機(jī)構(gòu)作出的決定對業(yè)主具有法律約束力 ， 注意是“法律約束力” ， 有的讀者看到這里可能不樂意了 ， 莫名其妙自己被套個緊箍咒 ， 假若后面真的受委屈 ， 那該咋說？無妨 ， 如果兩個機(jī)構(gòu)作出的決定確實(shí)損害了你作為業(yè)主的合法權(quán)益 ， 你可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道他們作出決定之日起一年內(nèi)向法院請求撤銷 ， 過時不候；
3、業(yè)主大會的表決規(guī)則也是要說說的 ， 主要是對三個數(shù)字得敏感 ， 一是三分之二 ， 二是一分之二 ， 三是四分之三 。 這數(shù)字?jǐn)[在這里有點(diǎn)莫名其妙 ， 但因?yàn)閮?nèi)容實(shí)在太多 ， 不好摘錄 ， 大家如果想看詳細(xì)的表決規(guī)則 ， 可以翻閱《民法典》第二百七十八條 。 建筑物區(qū)分所有權(quán)篇講完了 ， 雖然沒激起啥水花 ， 但也算有始有終 。
明日更新預(yù)告：證據(jù)的證明程序 ， 應(yīng)該是證據(jù)篇的最后一講 。
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