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樓市|樓市開啟四項(xiàng)政策，利好頻頻，風(fēng)向真的變了

購(gòu)房置業(yè)房?jī)r(jià)樓市

樓市|樓市開啟四項(xiàng)政策，利好頻頻，風(fēng)向真的變了

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樓市|樓市開啟四項(xiàng)政策，利好頻頻，風(fēng)向真的變了

為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲呢？很多人認(rèn)為是“剛需” ， 換一種說法就是人口因素 。 其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)在8年前還有人認(rèn)為 ， 有機(jī)構(gòu)研究指出 ， 城鎮(zhèn)化每提高1個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)有1500萬人進(jìn)城變成工人；根據(jù)最新的第七次人口普查顯示 ， 現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是63.89% ， 也就是說過去有2.36億人變成城鎮(zhèn)常住人口 ， 目前城鎮(zhèn)常住提高了14.21%個(gè)百分點(diǎn) 。 這些人群中最多的就是大學(xué)生、農(nóng)民工 ， 他們來到城市想扎根 ， 因此住房是最先要解決的問題 。
基于這個(gè)變化 ， 城鎮(zhèn)化帶來巨大的人口流入 ， 不僅僅推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲 ， 也讓房?jī)r(jià)頻頻漲價(jià) ， 全國(guó)平均房?jī)r(jià)突破萬元 。 現(xiàn)在全國(guó)有23個(gè)城市平均房?jī)r(jià)超過2萬 ， 103個(gè)縣城房?jī)r(jià)超過1萬 ， 很多一二線城市部分區(qū)域均價(jià)超過60000元每平米 ， 因此出現(xiàn)了很多人搶著買房的現(xiàn)象 。

但到了2022年 ， 樓市似乎正在發(fā)生變化 。 隨著房子自住率、剛需占比、買房率等來看 ， 樓市似乎正在變冷 ， 剛需也變得越來越少 。
其一、90%居民有房
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民個(gè)人資產(chǎn)70%在房產(chǎn)上 ， 其中住房擁有率達(dá)到了96% ， 這是什么概念？
等于居民所有的財(cái)富都在房產(chǎn)上 ， 在“有房有家”的觀念促使下 ， 很多人就算是老家有幾套房子 ， 也會(huì)選擇在城市買房 。 因此很多人并不缺房子 。
其二、新出生人口減少 ， “接盤俠”少了
人口是各行各業(yè)發(fā)展的必要支撐 ， 房產(chǎn)更是需要人口 ， 但從2021年全國(guó)樓市來看 ， 人口出生率和增長(zhǎng)率持續(xù)走低 。 2021年全國(guó)人口達(dá)到了14.12億 ， 相對(duì)2020年只增加了48萬人 ， 人口出生率已經(jīng)連續(xù)5年走低 。

對(duì)此有人假設(shè) ， 在每年人口死亡一樣的情況下 ， 我國(guó)的人口老齡化正在加速 ， 未來買房人口必然會(huì)減少 ， 這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的打擊是必然的 ， 有人才會(huì)有購(gòu)買力 ， 房?jī)r(jià)才會(huì)上漲 。 但目前的樓市是房?jī)r(jià)高 ， 庫(kù)存多 ， 買房人減少 ， 未來一旦沒人接受地產(chǎn) ， 那么整個(gè)樓市會(huì)發(fā)生巨大的變化 ， 樓市發(fā)展也會(huì)難以為繼 。
其三、不敢貸款買房了
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 居民短期貸款在2021年2月份減少了2911億 ， 同比減少220億；其中居民中長(zhǎng)期貸款減少了459億元 。 為什么雙雙都在減少呢？從表面看問題不嚴(yán)重 ， 畢竟2022年1到2月居民新增存款5.12萬億 ， 這些減少的錢不算什么 。 但在樓市中 ， 這些表現(xiàn)很明顯：居民變得理性 ， 不敢買房 ， 都在觀望不愿意買房了 。
但從政策來看 ， 自從2021年10月份以來 ， 開發(fā)商貸款恢復(fù)之后 ， 地產(chǎn)利好政策不斷 ， 到了2022年3月份 ， 各種“救市”政策：降息、降首付、降利率、貨幣化 。 貨幣方面 ， 連續(xù)兩個(gè)月降息 ， 銀行機(jī)構(gòu)不再摳摳索索 ， 開始大批量的貸款 ， 這也導(dǎo)致利息下降；從全國(guó)來看 ， 2月份全國(guó)103個(gè)城市中87個(gè)城市利率下調(diào) ， 比如廣州、蘇州降到了4.6%；此外就是降低買房門檻 ， 截止到3月1號(hào) ， 全國(guó)有16個(gè)城市累計(jì)降低收入 ， 比如駐馬店、菏澤等 ， 直接20%首付 。 鄭州直接開啟了貨幣化安置 ， 重新去走去庫(kù)存的道路 ， 由此可見 ， 很多地方都坐不住了 。

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看 ， 這個(gè)四個(gè)手段一起使用 ， 樓市早就開始回暖了 ， 但實(shí)際情況很不樂觀 ， 這么大的動(dòng)靜 ， 對(duì)樓市來說似乎熱度不夠 。 2月份商品房成交面積減少了27.3% ， 全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額普跌40%以上 ， 全國(guó)平均房?jī)r(jià)也跌到了9845元/平米 。

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