另一方面或許與招商蛇口的城市投資策略轉(zhuǎn)變有關(guān)。過(guò)去招商蛇口的投資決策存在粗放化一面，直至近兩年才在內(nèi)部推行“一城一模板”管理，拿地強(qiáng)調(diào)優(yōu)先布局“強(qiáng)心30城”。
“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”原則，以及三方計(jì)劃成立的專項(xiàng)工作小組，則被視作招商蛇口對(duì)標(biāo)的質(zhì)量所設(shè)置的防火墻。接近招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，三方專項(xiàng)工作小組屬于談判性質(zhì)，招商對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)巡視絕對(duì)是重點(diǎn)，“現(xiàn)在不能放松，也不敢放松”。
上述人士續(xù)稱，現(xiàn)階段各方在跟進(jìn)洽談的項(xiàng)目主要是大灣區(qū)舊改，包含深圳的舊改。由于簽署的是相對(duì)框架的協(xié)議，項(xiàng)目成熟的話會(huì)再簽署細(xì)致的合同。
從接洽出險(xiǎn)企業(yè)到簽訂合作，招商蛇口大約用了近5個(gè)月時(shí)間，這種小心翼翼的節(jié)奏是其過(guò)往發(fā)展舊改業(yè)務(wù)的典型特征。
招商蛇口（重組前上市公司為招商地產(chǎn)）自2010年前后開(kāi)始布局城市更新，早期代表項(xiàng)目即舊廠房改造而來(lái)的“蛇口網(wǎng)谷”。 2016年，招商蛇口提及，公司近幾年在推進(jìn)多個(gè)舊改，其中筍崗項(xiàng)目（即招商中環(huán)）預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工，三聯(lián)、漁二村等項(xiàng)目處于拆遷階段。
但直到2018年，該公司才組建城市更新事業(yè)部，年報(bào)中也罕見(jiàn)地提出“以城市更新升級(jí)為契機(jī)”。
招商蛇口亦曾向觀點(diǎn)新媒體指，舊改涉及太多利益環(huán)節(jié)，國(guó)有企業(yè)面臨合規(guī)性等要求，因而公司接觸這一領(lǐng)域的意愿較低。而如今招商蛇口已對(duì)舊改很有信心，最高峰時(shí)在莞深一帶跟進(jìn)過(guò)56個(gè)項(xiàng)目。
城更脈序
根據(jù)2021年年報(bào)披露，招商蛇口全年斬獲14個(gè)舊改項(xiàng)目排他資格，預(yù)估土地儲(chǔ)備面積510萬(wàn)平方米，貨值逾1200億元。此外還參與上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元。
其中在大本營(yíng)深圳，去年三季度，招商蛇口成功中標(biāo)龍崗坪地街道年豐社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目前期服務(wù)項(xiàng)目，涉及擬實(shí)施面積382公頃。這也是深圳龍崗公布的第二批5個(gè)平方公里級(jí)重點(diǎn)利益統(tǒng)籌項(xiàng)目和重點(diǎn)更新單元之一。
在其他4個(gè)項(xiàng)目中，坂田街道五和樞紐片區(qū)更新單元（42公頃）的競(jìng)得者正是佳兆業(yè)。這也是當(dāng)時(shí)唯一中標(biāo)的民企。
而如今時(shí)代的發(fā)展轉(zhuǎn)軌，“舊改大王”佳兆業(yè)面臨著舊改資產(chǎn)的讓渡。
它的新合作方，招商蛇口于去年錄得銷售額3268億元，2022年銷售目標(biāo)3300億元，是少數(shù)不下調(diào)目標(biāo)的房企之一；長(zhǎng)城資產(chǎn)曾是佳兆業(yè)的資金提供方，如今則頂著第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC光環(huán)，涉及發(fā)行額度達(dá)100億元。
早在去年11月爆發(fā)理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)時(shí)，佳兆業(yè)曾公布一份擬處置資產(chǎn)清單，涉及深圳18個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益貨值達(dá)818億元。其中外界較為關(guān)注的項(xiàng)目包括南山東角頭舊改、福田東山小區(qū)舊改，權(quán)益貨值分別達(dá)298億元、88億元；大型文旅項(xiàng)目金沙灣國(guó)際樂(lè)園貨值也達(dá)106億元。
此后佳兆業(yè)將擬處置清單提高至25個(gè)項(xiàng)目，包括10個(gè)深圳舊改。這批資產(chǎn)大多計(jì)劃在去年四季度到今年三季度之間完成處置，但至今該公司仍鮮有披露相關(guān)進(jìn)度。
對(duì)于最新與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)的合作所涉及項(xiàng)目一事，佳兆業(yè)方面并未予以回應(yīng)。招商蛇口方面亦未回應(yīng)資產(chǎn)注入三方合作平臺(tái)時(shí)的具體成熟標(biāo)準(zhǔn)，僅表示目前交易在洽談階段。
一位從事舊改的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體提及，佳兆業(yè)在深圳還是有比較多相對(duì)成熟的舊改。
據(jù)佳兆業(yè)2020年年報(bào)披露，該公司成立以來(lái)成功轉(zhuǎn)化40個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中2017-2020年轉(zhuǎn)化23個(gè)，包括深圳三順制藥廠項(xiàng)目、廣州佳兆業(yè)鳳鳴山、深圳下雪項(xiàng)目（佳兆業(yè)云望府）等。
截止2021年上半年，佳兆業(yè)尚未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目約213個(gè)，占地總面積5370萬(wàn)平方米，可售面積預(yù)計(jì)1.1億平方米，其中深圳占129個(gè)。期內(nèi)新增轉(zhuǎn)化項(xiàng)目3個(gè)，包括深圳橫嶺舊村項(xiàng)目、廣州石溪項(xiàng)目、湛江伴灣，轉(zhuǎn)化可售面積113萬(wàn)平方米，貨值727億元。
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