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房?jī)r(jià)敢降的 ， 這個(gè)地產(chǎn)商還能活 ， 折都不打的正在賭 。 市場(chǎng)好了 ， 一身虛汗 ， 舞照跳；市場(chǎng)不好 ， 也只能認(rèn)命了 。
這個(gè)說法比較顛覆認(rèn)知 ， 不只是你看到后不信 ， 我理解起來也不容易 。 核心秘密 ， 是資產(chǎn)和債務(wù)的騰挪 。 直白一點(diǎn)的話 ， 這個(gè)古董你是1億買的 。 即便現(xiàn)在掉價(jià)了 ， 我就是不出手 ， 實(shí)際價(jià)值還是1個(gè)億 。 如果出手了 ， 認(rèn)虧出局 。 如果是貸款買的 ， 出手后身無分文 ， 甚至還會(huì)一身債務(wù) 。 此時(shí) ， 需要騰挪利息就好 ， 這是杠桿的奧秘 。
如果等到文物市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖 ， 拋去利息成本還可以會(huì)所哈皮 。
上周老家有事 ， 見到了做地產(chǎn)的同學(xué) 。 聊到工作 ， 已經(jīng)含淚告別房產(chǎn)開發(fā) 。 過去市場(chǎng)好 ， 他做為項(xiàng)目經(jīng)理屬于活的不錯(cuò)的那個(gè)群體 。 我們溝通算比較多的 ， 前年就知道他東家日子不好過 。 尤其是公司資金鏈 ， 那是非常緊張 。 老板為了籌錢 ， 動(dòng)了不少心思 。 但是涉及到打折出售 ， 兩個(gè)字休想！
他們公司開發(fā)的都是大戶型 ， 比較適合改善型需求 。 我也有動(dòng)過心思 ， 如果降價(jià)多的話可以考慮入手一套 。 從2018年開始他們就缺錢 ， 等了4年也沒有見他們主動(dòng)降價(jià) 。 而周邊的一些項(xiàng)目 ， 尤其是一些大公司早就出手促銷 。 唯獨(dú)他們 ， 就是不降價(jià) 。
難道他們不缺錢？不 ， 現(xiàn)在沒有一個(gè)地產(chǎn)商不缺錢 。 即便是龍頭恒大 ， 現(xiàn)在都是滿身債務(wù) 。 何況地方性小公司呢？錢是很缺 ， 甚至非常缺 ， 降價(jià)是堅(jiān)決不行的 。 寧可員工降薪 ， 消減開支到苛刻 ， 你們也不要打我房子的主義 。
我這同學(xué) ， 就是忍受不住薪資下降 ， 才不得不離開這個(gè)行業(yè) 。 理想雖然還有 ， 但現(xiàn)實(shí)中的壓力更骨感 。 不得不選擇離開 ， 去另外的企業(yè) ， 起碼能維持日常開銷 。
資金鏈非常緊 ， 為什么還不降價(jià)？相反 ， 那些品牌大一些 ， 看似資金鏈好一些的 ， 卻能主動(dòng)降價(jià) 。 這個(gè)問題我思考了很久 ， 就像美聯(lián)儲(chǔ)加息后 ， 黃金還依然上漲這樣不可思議 。 于是 ， 我咨詢了另外一個(gè)同學(xué) ， 一位在銀行從業(yè)者 。
短短幾句話 ， 勝讀十年書 。 這會(huì)讓大家恍然大悟不知道是不是 ， 反正我是忽然開竅了 。
正常人的邏輯 ， 資金鏈緊張 ， 打折銷售回籠資金 。 這個(gè)估計(jì)大家都是這么想的 ， 但是對(duì)于資金鏈幾近崩潰的公司來說 ， 這個(gè)做法已經(jīng)被大家鄙視 。
你可以去找?guī)讉€(gè)這樣的項(xiàng)目看看 ， 他們會(huì)很熱情的接待你 ， 更歡迎全款購房者 。 但是一旦涉及到打折 ， 基本上臉色都很難看 。 他寧可送等值的物業(yè)費(fèi)、車位等條件 ， 但是你要降價(jià)免開尊口 。
這是為什么呢？
一個(gè)小區(qū)建成后 ， 即便沒有銷售 ， 并不代表他會(huì)閑著 。 通常的做法 ， 就是可以房子抵押貸款 。 對(duì)于銀行來說 ， 現(xiàn)房抵押還是優(yōu)良資產(chǎn) 。 即便是民間拆借 ， 房子一樣是不錯(cuò)的抵押物 。 無論如何取得資金 ， 抵押就會(huì)有價(jià)值判定 。
也就是說 ， 這個(gè)樓盤的售價(jià) ， 代表了資產(chǎn)抵押后可以貸款多少 。 如果大幅降價(jià) ， 就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值受損 。 對(duì)于銀行來說 ， 你的資產(chǎn)減值了 ， 就要追加保證金來保障自身資產(chǎn)安全 。 這是一個(gè)連環(huán)影響 ， 最終會(huì)導(dǎo)致自己得不償失 。
什么意思呢？即便你打折銷售一空 ， 你的各種負(fù)債根本無法涵蓋 。 如果保持高價(jià) ， 你還有數(shù)字上的富貴 。 如果大面積降價(jià) ， 你只能接受負(fù)債累累 。
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