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現(xiàn)在還能炒房嗎？這是很多人心中的一個(gè)疑問 。 毋庸置疑 ， 在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金十年 ， 的確有人通過炒房賺到了不少錢 。 但隨著政策的不斷變化 ， 現(xiàn)在100萬的房子在10年后還值多少錢呢？市場(chǎng)上還能通過炒房賺錢嗎？針對(duì)這些問題 ， 一位行家說出了“實(shí)話” 。
一、炒房的成因1998年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺 。 這一年房地產(chǎn)行業(yè)從此前的福利分房 ， 轉(zhuǎn)為國(guó)民自行購(gòu)買 。 此后國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)可謂說是一路高歌猛進(jìn) 。 當(dāng)然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因也和房地產(chǎn)泡沫也直接關(guān)系 。 尤其是在很多人帶著資本進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上 ， 更是推動(dòng)了房?jī)r(jià)的直接上漲 。 對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的成因 ， 需要從以下幾方面來看 。
首先土地供給的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)和必然條件 。 世界上大多數(shù)國(guó)家不斷增加的人口、城市化進(jìn)程與工業(yè)化的快速發(fā)展都對(duì)土地的需求不斷地增長(zhǎng) ， 形成了土地市場(chǎng)需求彈性大而供給彈性小的特征 。 當(dāng)土地需求增加時(shí) ， 土地供給沒有增加 ， 因而造成了供需脫節(jié) ， 所以土地價(jià)格就高速增長(zhǎng) ， 產(chǎn)生了泡沫 。
其次房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)是泡沫產(chǎn)生的重要原因 。 房地產(chǎn)屬于特殊的商品 ， 它不僅僅是屬于普通的消費(fèi)商品 ， 同時(shí)它還具有虛擬資產(chǎn)的性質(zhì) ， 可以刺激投資與投機(jī)需求的產(chǎn)生 ， 價(jià)格在行程上容易受到人們非理性預(yù)期的影響 。 人們的非理性預(yù)期即投機(jī)性 ， 是造成房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 。
房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)著更多的人預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的心理形成 ， 投機(jī)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的心理促使他們?cè)诋?dāng)期大量的購(gòu)買或者囤積房產(chǎn)以便于未來賣出而獲利 ， 這一行為就進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲 。 這種非理性預(yù)期產(chǎn)生了羊群效應(yīng) ， 更多的投機(jī)者進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 最后使得投機(jī)需求取代了真實(shí)需求成為市場(chǎng)主體 ， 導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的膨脹 。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性也是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng) ， 房地產(chǎn)的定價(jià)不是由真實(shí)的供需均衡價(jià)形成的 ， 信息的不對(duì)稱性使得房地產(chǎn)購(gòu)買者掌握不到真實(shí)的信息 ， 沒有主動(dòng)權(quán) ， 房?jī)r(jià)由少數(shù)房地產(chǎn)壟斷商定價(jià)的 。
此外 ， 金融市場(chǎng)的開放性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的必備條件 。 房地產(chǎn)行業(yè)十分龐大 ， 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多 ， 耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng) ， 這些性質(zhì)決定了它是資本密集型的行業(yè) ， 因此大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)買者都需要銀行貸款的支持 。 在房?jī)r(jià)上漲情況下 ， 銀行容易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出錯(cuò)誤的樂觀估計(jì) ， 放寬信貸政策 ， 大量的銀行貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中 ， 增加了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn) 。
同時(shí)寬松的金融市場(chǎng)條件產(chǎn)生了大量的金融衍生品 ， 房地產(chǎn)證券等金融工具的使用加大了房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)需求 ， 資金鏈的延長(zhǎng)使得房地產(chǎn)的價(jià)格背離了實(shí)際價(jià)格 。 房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的泡沫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了很多不利的影響 。
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