房子|“三板斧”也帶不動？全國5.7億平方米庫存，兩個月暴增6000萬平

2026-04-23

現在房子是好賣還是不好賣，咱們先看看兩組數據：
1、國家統計局公布數據顯示，截至2022年2月末，商品房待售面積57026萬平方米，相比于2021年末增加6003萬平方米，其中住宅待售面積增加5552萬平方米；
2、根據市貝殼二手房掛牌量，截至2021年12月底，重慶、天津、成都、南京、武漢、蘇州和西安等城市的二手房掛牌量分別為16.8萬套、15.8萬套、14.1萬套、12.2萬套、11.6萬套、10.5萬套和10.1萬套（需要注意的是，這僅僅是在貝殼掛牌的二手房數量)。
通過以上兩組數據就可以很明顯地得出一個結論，現在房子不好賣。特別是根據新房庫存數據可以看出，僅僅2個月新房住宅庫存數量就增加5552萬平方米，商品房待售面積更是已經累計到5.7億平方米。可能很多人會是5.7億平方米并不多，按照一套房子100平方米計算也就560萬套房子，而每年新建成的商品房都在750萬套左右。但是筆者想說的是，這里的5.7億平方米指的是已經竣工的、還沒賣出去的房子，而真正等著賣的房子顯然要比這多很多。

大家買房時會發現，大部分樓盤在售的房子都是期房，也就是沒有建設好的房子。所以，真正的樓市庫存應該是商品房待售廣義庫存：報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和住宅用地施工量之和。很明顯，商品房待售廣義庫存就是可銷售的房子＋不可銷售（沒有取得預售證）的房子。目前，在樓市的庫存中，最多的就是正在建設的房子和還沒有動工的土地，而真正已經竣工的房子占比真的不多。因此可以看出，已經竣工未售出的房子庫存就已經高達5.7億平方米，這足以說明目前樓市庫存壓力非常大，并且房子很難賣。
那么，商品房待售廣義庫存到底有多少呢？根據克而瑞的報告說，截至2022年2月末，廣義庫存高達384796萬平方米，環比微增0.2%，同比上漲3%。大家沒有看錯，是38.4億平方米，如果按照一套房子100平方米計算，目前商品房的廣義庫存數量已經高達3840萬套，按照一套房子居住3個人計算，這些房子足夠1億人居住。

【房子|“三板斧”也帶不動？全國5.7億平方米庫存，兩個月暴增6000萬平】目前，我國每年從農村進入城市的人口大約在2000萬，也就是說目前樓市的庫存最快需要5年多消化。為什么說是最快呢？主要原因是目前房價太高了，就算是人們進入城市后需要房子居住，基本上能買得起房子的人也不多。所以，未來5年流入的人口最多是能夠支持起這么多的庫存，但是并不能消化這么多的庫存。
目前，“房住不炒”依舊是樓市調控的底線，因此人口將是房子最終的支撐。但是很遺憾，在樓市庫存數量不斷上漲的同時，我國新生人口數量卻一直在降低，這意味著隨著時間的推移，人們對住房的需求會不斷減少。根據國家統計數據顯示，2021年我國新生人口數量僅為1062萬，再次突破歷史新低，人口凈增長數量僅為48萬，按照這種趨勢，2022年我國人口大概率進入負增長時代。更重要的是，00后和10后整整比80后和90后少了1億人，并且00后和10后基本上都是獨生子女，他們的家庭基本上都不缺房子，甚至不止一套房子。作為獨生子女的00后和10后，他們對房子的需求也會非常小。那么，這也就意味著隨著00后和10后成為購房主力軍之后，人們對住房的需求會大幅減少。

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