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融創中國|多家開發商“延期交卷”，優質房企價值正在凸顯

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融創中國|多家開發商“延期交卷”，優質房企價值正在凸顯

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融創中國|多家開發商“延期交卷”，優質房企價值正在凸顯

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當下 ， 中國房地產開發行業正經歷著有史以來最難熬的階段 。
從去年接連不斷的暴雷 ， 到今年相繼宣布業績虧損 ， 再到集體通知財報延遲發布 ， 一眾房企被內外因素合力打了個措手不及 。
據易簡財經不完全統計 ， 今年3月份的房企財報季 ， 包括世茂、融創、恒大、富力等十余家房企已告知將延遲發布2021年業績報告 。
去杠桿來得如此迅猛 ， 能準時發布財報的 ， 除了招商蛇口、金茂等央企 ， 還包括碧桂園、龍湖等民企 。
看完它們的數據 ， 可以看到無論是央企還是民企 ， 這幾家房企的共通點是：做到了“大而穩” ， 在行業整體較為慘淡的2021年 ， 都體現了積極的底氣 。

穿越周期的業績
準時發布財報的房企 ， 以央企和優質民企為主 ， 先來看看財報數據 。
營收上 ， 央企仍保持良好節奏：招商蛇口同比增長近24% ， 金茂同比增長50% 。
在民企中 ， 2021年老大哥碧桂園營收5230.6億元， 同比增長13% 。
另一家TOP10房企龍湖則實現2901億銷售 ， 同比增長7.2% ， 營收近2234億 ， 同比增長21% ， 毛利同比增長4.6%至565.4億元 ， 尤為不易 。
房企毛利率下降已成趨勢 ， 不少甚至下滑至18%以下 。 而在此指標上 ， 龍湖25.3%是一大亮點 ， 且有持續性 。 龍湖管理層指出 ， 未來兩年里歷史項目將陸續進入結算通道 ， 地產開發毛利還會保持20% ， 整個集團保持在25%的水平 。
在另一重要指標銷售回款率上 ， 央企金茂為96% ， 招商蛇口三年平均為78% ， 而作為民企的碧桂園 ， 連續六年超90% ， 龍湖在去年也做到了90%以上 。
其中龍湖是一個很好的樣本 ， 向好的數據源于其對于商業模式的思考：那就是奉行“長期主義” ， 打造利潤增長點 。
整體來看 ， 商業運營、租賃住房 ， 加上正在分拆上市的物業 ， 龍湖的三個經營性業務總體收入達到了188.3億元 ， 同比增長39% 。
具體來看 ， 毛利率最高的是投資性物業 ， 去年高達近75% 。 房屋租賃方面 ， 龍湖冠寓運營已超十萬間 ， 首年實現盈利 ， 預計未來保持20%以上增速 。
而在商業板塊 ， 包括龍湖、萬達和華潤在內的房企 ， 都在加大對于輕資產商業模式的投入 。 去年 ， 龍湖商業出租率達到97% ， 商業租金收入同比增長40%至81.5億 。


財務自律為核心
在震蕩周期下 ， 還能掌握主動權的房企 ， 離不開財務的自律 。
央企以穩規模 ， 嚴控負債著稱 ， 像中海、華潤置地等負債率常年低于50% 。 而在過去一眾高歌猛進的民營房企中 ， 萬科和龍湖的負債率低是出了名的 。
2021年 ， 萬科凈負債率為29.7% ， 仍處于行業低位 ， 龍湖也再一次用數據刷新財務安全的上限 。
首先是三道紅線 。 截至2021年 ， 龍湖的凈負債率進一步下降至46.7%；現金短債比達到6.11倍 ， 若扣除318.1億元預售監管資金 ， 仍高達3.88倍；剔除預收款后的資產負債率為67.4% ， 已連續六年位列綠檔 。
龍湖CFO趙軼表示：2022年龍湖的到期債務大概是140億元 ， 剛性還款的壓力一共只有70多億元 ， 龍湖一定會控負債 ， 保持個位數的債務增長 ， 兩位數的營收增長 。
其次是融資成本與渠道 。 財務的安全意味著在融資市場的優勢 。

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