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昨天一個(gè)朋友問(wèn)我 ， 怎么才能讓房?jī)r(jià)迅速降下來(lái)？
有人說(shuō) ， 這還用問(wèn) ， 當(dāng)然是調(diào)控 。
的確 ， 2021年 ， 二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái) ， 成為眾多城市樓市的夢(mèng)魘 ， 就連不可一世的炒房第一城深圳 ， 也被立斬于馬下 ， 學(xué)區(qū)房一夜掉價(jià)幾百萬(wàn) ， 至今緩不過(guò)來(lái) 。
但我今天講的 ， 是比調(diào)控厲害一萬(wàn)倍的大殺器：
庫(kù)存！
相對(duì)于調(diào)控打擊房?jī)r(jià)的立竿見(jiàn)影 ， 庫(kù)存則是聚沙成塔 ， 突然倒塌 。
就像前幾天 ， 鄭州出臺(tái)調(diào)控新政19條 ， 取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、啟動(dòng)棚改貨幣化、加大信貸投放 ， 甚至打起了老年人的主意 。
拼命救市 ， 正是對(duì)近幾年積累的大庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的恐懼 。
不過(guò)市場(chǎng)上 ， 也有用庫(kù)存調(diào)控房?jī)r(jià)的 。
比如重慶 ， 三千多萬(wàn)人口 ， 經(jīng)濟(jì)全國(guó)前五 ， 按道理 ， 這種底子的城市 ， 房?jī)r(jià)早蹦到了4萬(wàn)/平米以上 。
然而實(shí)際二手房均價(jià)才是1.2萬(wàn)/平米 ， 江北、渝中這種核心區(qū) ， 均價(jià)也就是1.6萬(wàn)/平米 。
背后的原因 ， 正是當(dāng)年黃市長(zhǎng)提出的“大庫(kù)存戰(zhàn)略”——用漫山遍野的房子 ， 淹沒(méi)買(mǎi)房需求 。
全國(guó)除了重慶、長(zhǎng)沙這哥倆 ， 其他城市都不敢這么玩 。
道理很簡(jiǎn)單 ， 房子太多 ， 不值錢(qián) ， 開(kāi)發(fā)商不敢拿地 ， 地價(jià)就起不來(lái) ， 地方財(cái)政就會(huì)缺失一大部分收入 ， 無(wú)異于自斷命脈 。 如果需求不夠 ， 還可能導(dǎo)致樓市癱瘓 。
一些城市深諳此理 ， 這些年拼命想辦法控制土地出量 ， 維穩(wěn)房?jī)r(jià) 。
然而大多數(shù)還是玩砸了 。
2月末 ， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示 ， 商品房待售面積同比去年增加0.6億平方米 ， 達(dá)到5.7億平方米的高位 ， 創(chuàng)下近6年來(lái)新高 。
按照這個(gè)進(jìn)度 ， 再有一年多 ， 就可以達(dá)到歷史第一高位 ， 2015年的水平 。
看到這里 ， 你就明白了：
年后為什么 ， 幾大部門(mén)態(tài)度360度驚天大逆轉(zhuǎn) ， 全國(guó)各地放開(kāi)調(diào)控政策 ， 銀行開(kāi)閘放水………
大庫(kù)存對(duì)樓市影響深遠(yuǎn) ， 接下來(lái)會(huì)對(duì)一些城市造成不可逆轉(zhuǎn)的重?fù)?。
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根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示 ， 全國(guó)庫(kù)存消費(fèi)周期已經(jīng)增至19.5個(gè)月 ， 一線城市12.96個(gè)月 ， 二線城市18.05個(gè)月 ， 同比漲幅都在40%以上 ， 風(fēng)險(xiǎn)可控 。
【房產(chǎn)中介|這些城市，房子蓋的太多了】
而三四線城市 ， 去化周期已經(jīng)達(dá)到23.25個(gè)月 ， 同比暴增了83%……
2年的去化周期 ， 基本可以確定 ， 三四線城市已進(jìn)入跟2015年類(lèi)似的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)階段 。
但是不同于7年前的是 ， 我國(guó)人均居住面積已經(jīng)接近40平方米 ， 三四線相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力也遠(yuǎn)不及當(dāng)初 。
也就是說(shuō) ， 三四線沒(méi)有消化能力 ， 同時(shí)也無(wú)法大規(guī)模啟動(dòng)“棚改貨幣化” ， 強(qiáng)制去消化 。
這就像一個(gè)人得了病 ， 但沒(méi)法做手術(shù)根除 ， 只能靠喝中藥 ， 需要時(shí)間養(yǎng)著 ， 但時(shí)間卻又不夠用了 。
在這里面 ， 最恐怖的是防城港 ， 這位廣西老表 ， 近幾年借著北部灣城市群炒作 ， 瘋狂賣(mài)地 ， 去化周期已經(jīng)達(dá)到了90個(gè)月……
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