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房產(chǎn)中介|這些城市，房子蓋的太多了( 二 )

房產(chǎn)中介債權(quán)人民事糾紛


意思是現(xiàn)在全部樓盤停工 ， 已有商品房都要賣7年半 ， 目前房價(jià)雖然不高 ， 在6300元/平米左右 ， 但大庫存會(huì)讓這個(gè)地方持續(xù)向鶴崗逼近 。



讓人驚訝的是大連和煙臺(tái)這兩座二線城市 ， 分別位列去化周期榜三四 。 這兩座城市隔著渤海相望 ， 命運(yùn)卻出奇的一致 。
大連之前炒過一波 ， 但后來逐漸銷聲匿跡 ， 說實(shí)話750萬左右的人口和不到8000億的GDP ， 支撐起1.5萬的均價(jià) ， 很勉強(qiáng) 。
最主要的是 ， 現(xiàn)在整個(gè)東北的戰(zhàn)略紅利 ， 基本都給了沈陽 ， 導(dǎo)致整體預(yù)期偏下 ， 房價(jià)天花板降低許多 ， 而且東北人口流向 ， 這幾年對大連也不溫不火 。
再加上大庫存風(fēng)險(xiǎn) ， 這座城市的房價(jià)會(huì)進(jìn)入橫盤震蕩的周期 。
而煙臺(tái)跟大連有幾分相似 ， 曾經(jīng)一飛沖天 ， 無論城市名片還是經(jīng)濟(jì)增速 ， 在山東都是排得上名號的 ， 但近幾年也是城市群戰(zhàn)略下 ， 逐步?jīng)]落 。
大濟(jì)南戰(zhàn)略 ， 連青島都蒙一層灰 ， 更何況煙臺(tái) 。



山東妖風(fēng)吹了好幾年的日照 ， 榜上有名 ， 去化周期在30個(gè)月以上 ， 繼續(xù)橫盤陰跌 ， 沒有增長動(dòng)力 。
很多人不懂行情趨勢 ， 還在拼命吹這個(gè)城市的房價(jià)潛力 。
房價(jià)不是靠吹出來的 ， 而是實(shí)打?qū)?， 靠“產(chǎn)業(yè)、人口”資源支撐下的價(jià)值邏輯 。 日照從去年開始 ， 二手房市場就已經(jīng)開始陰跌了 ， 今年新房庫存居高 ， 真相會(huì)逐漸顯露出來 。
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除此之外 ， 30個(gè)二線城市中還有哈爾濱、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫存消化周期超過2年 。
北部內(nèi)陸城市居多 ， 成交最慘 ， 跟經(jīng)濟(jì)趨勢是相呼應(yīng) ， 這是大勢所趨 。
鄭州在上文已經(jīng)講過 ， 經(jīng)過19條大刺激 ， 目前市場已經(jīng)走入復(fù)蘇節(jié)奏 ， 畢竟人口基數(shù)和城市能級擺在那里 ， 未來只要降低土地供應(yīng) ， 升值潛力還會(huì)回來 。

青島也是這樣 ， 跌了幾年 ， 房價(jià)基本進(jìn)入底部空間 ， 但供需錯(cuò)配 ， 以至于進(jìn)入大庫存周期 ， 今年行情雖有回暖 ， 但這么大的供應(yīng)量 ， 很難有漲幅 。
像呼和浩特、哈爾濱這類城市 ， 就很艱難了 ， 沒有城市能級 ， 沒有人口增量 ， 經(jīng)濟(jì)也在一路滑坡 ， 房價(jià)下行是必然趨勢 ， 穩(wěn)住都需要花功夫 。
昨天 ， 哈爾濱決定廢止調(diào)控政策 ， 打響全國省會(huì)城市取消限售第一槍 ， 為了出師有名 ， 還特地加了一句“鑒于完成歷史使命” 。



什么使命呢？狙擊炒房客 。
實(shí)至名歸 ， 哈爾濱這幾年的確給東北炒房客們上了一課 ， 叫做《什么是炒房禁地》 ， 這些人未來只能含淚割肉離場 。
我之前講過一個(gè)“此地?zé)o銀三百兩”的故事 ， 意思是這一輪樓市 ， 誰救得越猛政策越松 ， 城市房價(jià)升值潛力越弱 ， 適用于任何城市 。
哈爾濱頻頻救市 ， 只能讓房價(jià)預(yù)期破產(chǎn) ， 徹底淪為投資棄兒 ， 如果剛需購買力拉不起來 ， 這樓市就徹底走下坡路了 。

二三線城市中 ， 還需要關(guān)注貴陽、唐山、沈陽、株洲、石家莊等等 ， 這些城市的廣義庫存高達(dá)1億平米 ， 都處于高位 。



而南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、寶雞、蚌埠、佛山次之 ， 廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上 。
一線城市中 ， 只有上海的庫存最低 ， 去化周期只有4.67個(gè)月 。
從行情也能看出來 ， 從春節(jié)開始行情已經(jīng)開始啟動(dòng) ， 新開的項(xiàng)目去化率高達(dá)80%左右 ， 豪宅盤、改善盤一房難求 ， 基本都在10萬/平米以上 。
北京待售商品房不少 ， 去化周期超過2年 ， 但基本都在5環(huán)外 ， 北面海淀的新房基本是出一套賣一套 ， 變成了大分化市場 ， 只有局部行情 。

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