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正榮地產(chǎn)|閩系房企正榮地產(chǎn)的“滑鐵盧”，新希望地產(chǎn)接盤正榮旗下項(xiàng)目！( 二 )

佛山正榮地產(chǎn)新希望


在電話會(huì)議上 ， 正榮地產(chǎn)高管表示 ， 雖然公司采取了各種措施減少開(kāi)支 ， 推進(jìn)資產(chǎn)處置 ， 然而未能止住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢(shì) 。 正榮地產(chǎn)要化解債務(wù)危機(jī) ， 就需要賣賣賣！因?yàn)槿绻荒芙鉀Q問(wèn)題 ， 優(yōu)質(zhì)抵押物沒(méi)了 ， 銀行必然要求企業(yè)補(bǔ)充新的抵押物 ， 或者借新續(xù)舊時(shí)借貸成數(shù)還得下降 ， 到頭來(lái) ， 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口只能增大 。
千億之變的“惑”
2017年到2018年 ， 可謂是中國(guó)樓市最后一波加杠桿的年代 。 今日暴雷的正榮 ， 在那兩年進(jìn)行了瘋狂的擴(kuò)張 。 根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：2016年 ， 正榮將總部搬至上海 。 此后 ， 2018年 ， 正榮地產(chǎn)擁有145個(gè)項(xiàng)目 ， 比2017年增加了50多個(gè) ， 年增速超過(guò)50% 。 這一波 ， 加杠桿 ， 讓正榮地產(chǎn)享受到了“擴(kuò)張的紅利” 。
到了2019年 ， 正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售1307.1億元 ， 實(shí)現(xiàn)營(yíng)收325.58億元 ， 同比上升23.02%；歸屬母公司核心利潤(rùn)為23.1億元 ， 同比增長(zhǎng)20.4% 。
但是 ， 到了2020年 ， 與兩件事迎頭相撞 。 其一 ， 全國(guó)性的限價(jià)；其二 ， 住房按揭款的額度收緊 。 這兩件事情 ， 尤其后者 ， 打破了正榮地產(chǎn)的擴(kuò)張模型 ， 迫使它們?cè)谧罱囊荒甓鄟?lái) ， 不得不面臨一個(gè)極度陌生的局面：按揭款的回籠 ， 變得越來(lái)越慢 。 錢能載舟 ， 也能顛舟 。
在2017年到2018年的擴(kuò)張過(guò)程中 ， 正榮的負(fù)債率 ， 也迅速飆升 。 根據(jù)正榮年報(bào)顯示：2017年年中 ， 正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為81% ， 僅次于恒大集團(tuán)的89% 。 像所有房企一樣 ， 按揭款的回籠 ， 變得越來(lái)越慢 ， 正榮的債務(wù)越來(lái)越多 ， 資金鏈越來(lái)越緊張 。
成也三四線 ， 敗也三四線
像很多中國(guó)第一代富豪 ， 正榮地產(chǎn)創(chuàng)始人歐宗榮的財(cái)富王國(guó)是靠自己從三四線城市打拼而來(lái) 。 他出生于1964年1月 ， 生于福建省莆田市 。 16歲時(shí) ， 歐宗榮遠(yuǎn)赴江西 ， 建筑工地打工學(xué)徒 ， 此后成為施工隊(duì)負(fù)責(zé)人 ， 主要承接路橋工程 。 直到1996年 ， 因?yàn)檎废鹿こ炭?， 用土地抵款 ， 歐宗榮在江西省宜春市獲取了人生第一塊地皮 ， 由此進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域 。 兩年后 ， 正榮集團(tuán)正式創(chuàng)立 。 當(dāng)時(shí) ， 沿海一線城市的房地產(chǎn)剛剛起步 ， 歐宗榮投入1億多元 ， 在江西省宜春市的郊外筑路造地 ， 建成至今一直被當(dāng)?shù)厝嗣褚詾楹赖摹摆M西第一街” 。 緊接著 ， 歐宗榮參與舊城改造 ， 儲(chǔ)備了1000多畝土地 ， 興建了2條街道 ， 其中一條還被當(dāng)?shù)卣麨椤罢龢s街” 。 就在那時(shí) ， 歐宗榮決定了后10年的戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)變 ， 正榮集團(tuán)從過(guò)去單純承建路橋、市政工程的企業(yè) ， 轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為主業(yè)的綜合性企業(yè) 。
2013年 ， 正榮地產(chǎn)開(kāi)啟全國(guó)化布局 ， 2016年將總部搬至上海 。 此后 ， 正榮地產(chǎn)進(jìn)入了15個(gè)城市 ， 在長(zhǎng)江三角洲、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸等地區(qū)的下沉市場(chǎng)拿地 。 正榮為何選擇下沉三四線城市？邏輯也容易理解 。 同樣10億元 ， 只能在一二線拿一塊土地 ， 但是卻能在三四線城市拿三四塊土地 ， 貨地比突出 ， 天然適合加杠桿 。 正榮地產(chǎn)下沉到三四線 ， 它只看到了地價(jià)便宜 ， 貨值高 ， 不限價(jià) ， 以及預(yù)售條件寬松 ， 但是 ， 它忘了一件事 ， 銀行的按揭額度隨時(shí)會(huì)收緊 。 最重要的是 ， 在三四線城市房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候 ， 正榮地產(chǎn)創(chuàng)始人歐宗榮沒(méi)有堅(jiān)決斷腕 。

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