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三亞|綠城中國何以成為“典型樣本”( 二 )

三亞購房置業(yè)



又是一組領(lǐng)先行業(yè)的數(shù)據(jù) ， 有投資者直言 ， 這是綠城近幾年來最好的一份年報 。

在外界看來 ， 綠城身上似乎“看不到”地產(chǎn)下行周期的影子 。 一個典型的例子是 ， 克而瑞數(shù)據(jù)顯示 ， 在整個行業(yè)融資環(huán)境偏緊的形勢下 ， 今年前兩個月綠城逆勢新增貨值391.5億元 ， 排名第一 。

面對外界有關(guān)逆勢拿地的提問 ， 綠城執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰回應(yīng)稱 ， 從維持綠城重資產(chǎn)板塊一年2500億左右銷售規(guī)模來看 ， 這樣的拿地節(jié)奏是屬于正常補貨 。

業(yè)績會上 ， 張亞東把綠城的2019年至2021年稱為“健身期” 。 從各個角度來看 ， “健身”三年后 ， 綠城已然成為了穿越周期的“優(yōu)等生” 。

三年“健身期”與綠城“護(hù)城河”

房地產(chǎn)企業(yè) ， 土儲是“糧草” ， 現(xiàn)金是“命脈” 。 地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代 ， 因經(jīng)營風(fēng)格不同 ， 各家自成體系 。 當(dāng)行業(yè)的監(jiān)管力度加強 ， “體系”的堅固與否就將面臨檢驗 。

談及近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控 ， 張亞東講道 ， “房地產(chǎn)市場調(diào)控是為了讓整個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 ， 特別是經(jīng)過去偽求真的過程 ， 讓一些問題企業(yè)出清 ， 行業(yè)才能逐漸健康起來 。 ”

張亞東口中“去偽求真”的過程 ， 也是驗證地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展模式的過程 。 三年健身期過后 ， 綠城如今的模式 ， 或是可供參考的一個典型樣本 。

一般來說 ， 在地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中 ， “拿地”、“去化”和“現(xiàn)金流”是三個重要指標(biāo) 。

在張亞東看來 ， 前三年的規(guī)模和投資是未來三年營收、利潤增長的基礎(chǔ)與前提 ， 沒有銷售規(guī)模層面的增長 ， 就談不上未來的營收和利潤的增長 。 拿地正是規(guī)模的先導(dǎo) 。

2021年 ， 綠城在42個城市新增項目101個 ， 總建筑面積約1751萬平方米 ， 新增貨值3137億元 ， 收并購占比提升至34% 。

新增土儲中 ， 歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益貨值約1834億元 ， 對應(yīng)成本約938億元 ， 當(dāng)中21%實現(xiàn)當(dāng)年轉(zhuǎn)化 。

截至2021年底 ， 綠城持有土地儲備項目256個(包括在建和代建) ， 總貨值9488億元 ， 對應(yīng)總建筑面積約5881萬平方米 ， 權(quán)益部分約3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米 ， 權(quán)益部分約為2199萬平方米；舊改方面 ， 2021年內(nèi) ， 綠城在深圳和上海的城市更新落地 。

土儲在手 ， 企業(yè)下一步則要考慮的是去化、回款 。 據(jù)綠城介紹 ， 新獲取項目均位處安全性高、風(fēng)險可控、利潤兌現(xiàn)度高的重點城市 。 從區(qū)域布局來看 ， 綠城以長三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主 ， 資源聚焦在一二線城市 。 綠城9488億的總土儲中 ， 一二線總貨值占比達(dá)74% 。

當(dāng)棚改紅利期成為過去式 ， 房地產(chǎn)市場的重心已經(jīng)重回一二線 。 一般而言 ， 與三四線城市相比 ， 一二線城市無論是去化速度 ， 還是利潤空間 ， 亦或是銷售規(guī)模都具有明顯優(yōu)勢 。 這樣的優(yōu)勢在長三角體現(xiàn)得更為明顯 ， 近幾年間 ， 長三角區(qū)域公司已經(jīng)成長為大多數(shù)規(guī)模房企的“利潤奶牛” 。

長三角地區(qū)恰恰是綠城的重倉以及優(yōu)勢地區(qū) 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 去年綠城的整體去化率為69% ， 其中 。 一二線城市及新增供貨去化率均超過70% ， 人均銷售額同比提升12%至1.05億元 。 體現(xiàn)在銷售上 ， 一二線城市的合同銷售額達(dá)2139億元 ， 占比80%；長三角地區(qū)提供的合約銷售額約1765億 ， 占比達(dá)66% 。

正確的地塊加上品質(zhì)的產(chǎn)品 ， 自然不愁去化；而去化率上去了 ， 回款也水到渠成 。 綠城方面給出一個數(shù)字 ， 銷售回款率高達(dá)106% ， 按揭貸款方面回款則超千億 。 這直觀展現(xiàn)出綠城在現(xiàn)金方面的“造血能力” 。

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