因?yàn)橘Y產(chǎn)說(shuō)白了包括自有資金（首付）+貸款 ， 借的錢也可以算作資產(chǎn)的一部分 ， 但是債務(wù)是要還的 ， 如果資產(chǎn)中債務(wù)的比例過(guò)高 ， 這個(gè)資產(chǎn)泡沫就更大 ， 收經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、利率影響就更大 。 例如一套房子200萬(wàn) ， 如果首付20% ， 就有160萬(wàn)貸款需要支付利息 ， 也要在接下來(lái)的長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)還款 ， 這個(gè)負(fù)債壓力是傳導(dǎo)到居民手里的 。
這里還要說(shuō)一個(gè)問(wèn)題 ， 就是土地財(cái)政 ， 從去年下半年以來(lái)現(xiàn)實(shí)的政策和債務(wù)壓力讓房企控制資產(chǎn)負(fù)債表 ， 2021年三批集中供地流拍率分別為6.2%、32.8%、18.9% ， 平均溢價(jià)率分別為14.8%、3.6%、1.8% 。 百?gòu)?qiáng)房企中 ， 參與拿地房企數(shù)量由首批72家降至第三批28家 ， 拿地金額占比從首批70.1%降至第三批21.5% 。 這個(gè)收縮的跡象非常明顯 ， 同時(shí)2021年完成年度銷售指標(biāo)的房企是少了太多 。
這時(shí)候DF財(cái)政的重要收入來(lái)源面臨熄火 ， 房企也沒(méi)錢 ， 目前都在賣資產(chǎn) ， 在開發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿是很難的 ， 只有增加居民負(fù)債來(lái)將樓市流入的資金拉升上來(lái) ， 因此購(gòu)房貸款只是一個(gè)通道 ， 這個(gè)通道一段連接著金融機(jī)構(gòu)放款 ， 一段連接著土地財(cái)政 。 這么多年以來(lái)這個(gè)通道一直如此 ， 資金的轉(zhuǎn)移過(guò)程和負(fù)債的轉(zhuǎn)移是并行的 。
我們之前聽多了一句話——房地產(chǎn)是灰犀牛 ， 其實(shí)債務(wù)才是真正的灰犀牛 ， 只不過(guò)這頭灰犀牛假借房地產(chǎn)的名義存在 ， 杠桿加完 ， 財(cái)富并沒(méi)有流入居民口袋里 ， 增加的是負(fù)債 ， 這就導(dǎo)致后面人們消費(fèi)力被擠占 。
【二手房|公積金不夠商貸來(lái)湊：樓市杠桿率變局】
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