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本文是專欄第338篇文章 。
計劃不如變化快 ， 我寫這篇文章的時候 ， 俄軍已經(jīng)進入基輔地區(qū) ， 烏克蘭的變局陡增 。
過去一段時間 ， 烏克蘭的富人正在出走 ， 據(jù)說前100富豪跑了98個 ， 伴隨的還有熱錢在逃離歐洲 ， 畢竟局勢極為不穩(wěn)定 ， 俄羅斯的鋼鐵洪流真要穿過東歐平原怎么辦？雖然北約已經(jīng)陳兵在波蘭 ， 但顯然只是自保 ， 大家心理上的停止線在哪里尚不可知 。
烏克蘭上空已成禁飛區(qū)
這種情況下資本一定會選擇安全穩(wěn)定的地方 ， 美國是這么想 ， 這時候可以一定程度上幫助美國降低一部分通脹 ， 目前的通脹已經(jīng)很難通過其他手段控制了；而且美國流行“antiwork”反工作思潮 ， 大家在疫情之后 ， 又可以領(lǐng)到zf不斷發(fā)出的現(xiàn)金支票 ， 再加上在家辦公習(xí)慣了 ， 對回歸工作崗位產(chǎn)生了倦怠 ， 于是思考什么是生活的真諦 。 說實話 ， 這是一種非常奢侈的想法 ， 尤其是大多數(shù)還沒什么儲蓄的情況下 ， 這種情緒我們很難一下子理解 。
除了美國 ， 世界上為數(shù)不多的另一個穩(wěn)定區(qū)域就是我們國家了 ， 要市場有市場、要人口有人口、要產(chǎn)能有產(chǎn)能 ， 這種穩(wěn)定必然是最好的吸引力 。 資本無國界 ， 但利用好手中的牌 ， 才能形成日后口中的國運 。 就如同9.11事件后全球反恐給中國帶來的時間契機一樣 ， 我們還需要做到很多事 ， 時間寶貴 。
此時 ， 穩(wěn)定被去年至今的歷次會議提出來 ， 深謀遠慮 。 這其中我們自己的經(jīng)濟首先要穩(wěn)定 ， 這其中自然不能回避樓市 。 我們目前要密切注意的是樓市是否會再回到加杠桿的道路上來 。
前些天贛州、駐馬店、菏澤等地先后開始把住房商業(yè)貸款的首付比例從30%下調(diào)到20% ， 注意這里是商業(yè)貸款 ， 跟再早些天30余個城市的公積金貸款首付比例下調(diào)還不是一碼事 。
公積金貸款的用戶占比畢竟要小得多 ， 對樓市的影響非常有限 ， 但緊接著政策的聲音是“對房地產(chǎn)理性的金融支持會存在” ， 這里面也沒有回避加杠桿救市措施 。
降低（商貸）首付比例這個措施 ， 很久未見了 ， 上一次大概是2015~2016年這一輪樓市循環(huán)下部分城市放松過 ， 自此之后罕見 。 估計正因為公積金貸款救市的拉動力有限 ， 所以緊跟著是商貸 。 首付比例遠不像利率或者限購政策變化那么頻繁 ， 因為它牽扯一個關(guān)鍵因素——杠桿率 。
我們的經(jīng)濟去年去杠桿、降負債言猶在耳 ， 其他不論 ， 這個去杠桿的緊迫性在哪里？說白了在于政府、企業(yè)、個人居民三個部門之前比較多 ， 或者負債率增速太快 。 雖然對比一部分發(fā)達國家我們的負債率還有點余地 ， 之前的文章我也介紹過 ， 2021年我們的GDP大約114萬億 ， 目前居民的貸款大約在55.3萬億 ， 其中長期貸款（房貸為主）又占了大頭 。
降低首付比例意味著貸款比重增加 ， 這個就是我們房地產(chǎn)行業(yè)居民貸款杠桿的增加 ， 杠桿是可以用更小的力量撬動更大的重量 ， 但有個安全邊界 。 技術(shù)上的邊界我們很難給出一個確切的數(shù)字 ， 但杠桿率增加是威脅資產(chǎn)價格的 。 雖然貸款增加可能會讓市場熱起來 ， 但前提是信心和償債能力 。
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