豪門出身 ， 商業(yè)地產(chǎn)長子 ， 還有位置和資源加持 ， 海爾云街涂抹了太多光環(huán) 。
但是 ， 出身和資源層面的優(yōu)越并不足以支撐一個好結(jié)局 。
2022年初 ， 青島主流媒體以“云街變鬼街”的標題披露了這樣的場景：“商街內(nèi)空空蕩蕩 ， 幾乎沒有顧客 ， 偶爾遇到的也僅是路過的行人 ， 可以用“冷清”二字來形容” 。
在報道中 ， 記者寫到：這里的店鋪雖然很多都掛有門頭 ， 但卻都是“鐵將軍把門”的狀態(tài) ， 還在營業(yè)中的寥寥無幾 。
占盡了天時、地利、人和的海爾·云街 ， 為什么會這樣？
不知道 。
能知道的是 ， 商業(yè)綜合體的運營 ， 僅僅依靠頂級資源的物理疊加是不夠的 。
商業(yè)綜合體失敗的原因
那么 ， 決定商業(yè)綜合體運營失敗的原因有哪些呢？
首先是宏觀視角的調(diào)和 。
商業(yè)地產(chǎn)的宏觀視角 ， 包括地產(chǎn)視角、商業(yè)視角和資本視角 。
從地產(chǎn)視角來看是商品 ， 資金、成本和投資回收周期是關(guān)注要點；從商業(yè)視角來看是商場 ， 運營、管理、引流是著重點；從資本視角來看是金融工具 ， 融資、溢價、退出獲利是關(guān)注點 。
在同一個商業(yè)地產(chǎn)項目中 ， 這三種視角下的考量是同時存在的 ， 誰也擠不走誰 ， 因而互相之間的訴求沖突難以避免 。
如何調(diào)和這些訴求沖突 ， 考驗的是管理層的把控能力和企業(yè)內(nèi)部的競爭文化 。
其次是管理重心的轉(zhuǎn)移 。
很多商業(yè)地產(chǎn)項目還是以開發(fā)主導、以地產(chǎn)思維來操盤 。 實際上 ， 商業(yè)項目需要專業(yè)的人才、理念和管理 。 拿著搞住宅、搞工程的理念去操作商業(yè) ， 成功的概率不會高 。
開發(fā)商業(yè)項目 ， 管理重心應該從開發(fā)轉(zhuǎn)移到運營上來 。
商業(yè)運營不是收房租電費和物業(yè)費這么簡單 ， 它是一門科學 ， 無論特點還是管理 ， 都和開發(fā)有巨大差異 。 而且這種差異 ， 屬于隔行 ， 不是搞開發(fā)的人捎帶手就能干了的 。
更不是管開發(fā)的領(lǐng)導能自行融會貫通 ， 腦袋一拍就醍醐灌頂?shù)?。
最后是特色是否鮮明 。
商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入存量時代 ， 缺乏特色、同質(zhì)化嚴重是很多商業(yè)體舉步維艱的根本原因 。
無論電商如何沖擊 ， 線下的消費場景始終有難以替代的部分 ， 只不過這部分的競爭更加激烈也是顯而易見的 。 簡單的復制和照搬 ， 肯定難以適應越來越激烈的競爭 。 出路只能是差異化 ， 打造不同的項目特色 。
特色不是嘴上喊出來的 ， 也不是宣傳文案轟炸出來的 ， 它是口碑 。
口碑從來無緣短平快 ， 需要的是專業(yè)的選定和長期的堅持 。
商業(yè)綜合體的運營 ， 本質(zhì)上是抓住消費者的心 。
電視劇《一仆二主》里 ， 住豪宅的土財主孟來財 ， 在追求女主人公的路上敗給了一個司機 ， 原因當然有很多 。 但是在別墅里養(yǎng)雞 ， 肯定是非常重要的一個原因 。
別墅里養(yǎng)雞 ， 除了戲謔而浮夸 ， 更重要的揭示是：孟來財一直在賺錢 ， 但是從未富有 。
女主人公的物質(zhì)基礎(chǔ)已經(jīng)夯實 ， 因為一只雞而舍棄別墅的選擇并不難 。
就像僅靠富麗堂皇吸引不了消費者一樣 。
文/樓外樓
編輯：董楠
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