商業地產的非理性增長導致空置率上升和租金壓力加大，在此背景下，商業物業的資產估值也正面臨著下調的趨勢。
商業地產的估值本質上反映的是對未來租金收入的預估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降，也一定程度上表明對個別商業地產項目或市場的憂慮。
面對價值難題，開源和節流固然重要，如何讓在運營的項目擁有更高的估值也是商業地產管理者必須考慮的資產管理問題。
本文，飆馬商業地產就來梳理一下在商業地產運營中需要重點關注的五個與資產增值相關的核心策略。
對項目進行重新定位調整
無論在什么時候，商業物業必須定位清晰才能保證項目受到市場的認可，才能保證出租率，保證租金達到甚至超越市場平均水平。
在購物中心領域，過去幾年，政府推動下開發商的好大喜功、開發商對所謂模式的簡單復制、奢侈品行業和高端消費的急劇下滑、消費者消費偏好和趨勢的改變等因素都在沖擊著商業地產行業，過去的成功不再保持，當出租率出現下滑時，真的要開始進行定位調整了。
增加餐飲、休閑娛樂等體驗業態也好，還是提升兒童業態占比以拉動家庭消費也好，每一種業態大幅度的提升代表著商業地產項目的定位的改變，和消費者形象的改變，需要對項目進行重新的解讀。
此外，變動更大的項目還可以：
1、重新命名。
名字作為不可或缺的品牌屬性，可以賦予物業更多的特色和魅力，且使人們能夠識別其市場定位。對于名字的起法，可以結合歷史、用途、所處街道或地名的特殊性、知名租戶品牌等，一個適當的標志性名字有時可以顯著增加物業的價值。
2、更新建筑物標牌。
建筑物標識既應準確反映商業體的目的，還應該更容易被人識別。標牌尺寸不合適，或隱藏在綠化帶里，或者晦澀難讀、毫無吸引力，甚至有歧義易誤解，都是應當避免的。
更高效的租約管理，有錢總比沒錢好
有句話說的好，有錢總比沒錢好。租金低于市場水平也好過一直閑置的高空置率。
新租戶入駐，即便是以較低的租金進入，也能夠帶來新的能量和動力建設，并進一步吸引其他租戶。比如在寫字樓租賃中，通常，這意味著業主以低利率、小空間贏取孵化型租戶。為了實現大廈自身的分階段改造提升價值的目標，可以考慮采用縮短租賃周期，分層出租，延長免租期等手段。這也是對現有租戶的激勵手段，鼓勵他們招募其他租戶。
定期并有選擇性的針對一部分租戶進行調整。租約到期后，可以選擇不再與租金支付水平較低的長期租戶續約，轉而吸引具有一定品牌的租戶、付租能力較高的租戶。如果需要花費一定時間、分階段改造來提升物業價值，在改造期間可以考慮采用縮短租賃周期、打散靈活出租等方式進行周轉。
相近的租戶檔次有助于發揮協同效應，促進物業升值。對于一些看重協同效應的租戶，可以激勵現有租戶介紹新租戶，并予以回報，例如支付介紹費、一定時間的租金優惠等。剩下的問題就是要與租戶保持良好關系，及時解決他們關注的問題，提供所需、維護價值，幫助優質租戶留下。
好上加好，就要對項目深度挖潛
增加收入最簡單的方法之一就是增加租金，但加租需要謹慎進行。項目具有非常高的入住率，通?？赡苁莻€加租的信號。但如果租戶是由小企業或低租金租戶組成，那么提高租金怕是不明智的，這會讓你的入住率在不經意間降低，繼而收入減少，更難以吸引新租戶。如果你的租戶較為高端，且有一份等待入駐的租戶名單，或者附近物業普遍租金較高，則可以考慮提高租金。重新評估租金的目標是在不流失租戶、不降低吸引力的基礎上收取最高額的租金。此外，投資改造了更優質的硬件設施，例如高檔停車場、新的安保措施、一流的新風系統等，都可以幫助物業獲得更高的租金。
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