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房價(jià)|關(guān)于房子，細(xì)思極恐！

房價(jià)銀行購房置業(yè)樓市

房價(jià)|關(guān)于房子，細(xì)思極恐！

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房價(jià)|關(guān)于房子，細(xì)思極恐！

昨天和朋友算了一道數(shù)學(xué)題 ， 即買一套200萬的房子 ， 10年后賣出 ， 房價(jià)得漲多少才能回本？
算出答案后 ， 我們兩個(gè)都感覺這個(gè)結(jié)果很恐怖 。
為此 ， 我又分5年、10年、15年、20年、30年對(duì)100到1000萬的房子進(jìn)行了計(jì)算 。 今天把這個(gè)計(jì)算結(jié)果告訴大家 ， 估計(jì)很多人看到后就吃不下午飯了 。
01 哪些因素應(yīng)該計(jì)入？
買房子后 ， 不管多少年之后賣出 ， 想要看看能否保本 ， 就得把以下因素考慮在內(nèi) 。
一是首付 。 目前大城市一般首套房是總價(jià)的30% ， 二套房40-60%不等 。
二是已還本息 。 如果你貸款了 ， 那么賣房之前你就已經(jīng)還了一部分本息 ， 這個(gè)數(shù)值用月還款額*已還月份即可 。 如果你采取等額本息的還款方式 ， 那么剛開始很多年還的大部分都是利息 ， 這就是銀行的聰明之處 。
三是剩余本金 。 房價(jià)總額-首付-已還本金就是剩余本金 。
四是稅費(fèi)、公維等 。 房子交易都有費(fèi)用 ， 新房需要房價(jià)總額1-3%的契稅、公維（電梯房一般每平133元）以及其他工本費(fèi)等；二手房的話還要加上2-5%的個(gè)稅、1-3%的中介費(fèi) 。
五是裝修費(fèi)用 。 買房后若不裝修 ， 或者買的精裝房 ， 此項(xiàng)可不計(jì)入 。
六是首付利息 。 若你不買房 ， 那么這部分首付的錢存到銀行、買理財(cái)都是有利息收益的 。
七是已還本金的利息 。 每年都要還不少的本金 ， 這部分本金要是沒有買房的話 ， 是可以有收益的 。
當(dāng)然 ， 你也許會(huì)說這部分錢不拿去買房 ， 可能就會(huì)炒股炒沒了 ， 或者其他投資失敗了 。 投資都有風(fēng)險(xiǎn) ， 但這不在本文的討論范圍 。

02 房價(jià)漲多少才能保本？
考慮以上7種因素 ， 并按照最低成本計(jì)算 ， 我對(duì)不同房價(jià)的保本漲幅進(jìn)行了統(tǒng)計(jì) 。
其中 ， 首付按照30% ， 貸款利率按照首套房的5.35% ， 若是二套房的話會(huì)高上不少 。 公共維修基金按照100平的電梯房計(jì)算 ， 每平133元 。
裝修統(tǒng)一按照10萬元計(jì)算 ， 因?yàn)檠b修成本、是否需要裝修都不確定 ， 因此沒有計(jì)入這部分裝修錢的利息收益 。 首付利息收益按照年息5%計(jì)算 。 已還本金的利息 ， 按照前一個(gè)5年已還本金計(jì)算 ， 這已經(jīng)是盡可能地取最小值 ， 若每年疊加會(huì)多很多 。
我們先看看房價(jià)100萬的情況：

上表的計(jì)算結(jié)果是 ， 你買了一套總價(jià)100萬的房子 ， 若5年后賣出 ， 房子的最低持有成本為139.16萬元 ， 也就說房子5年得漲39萬 。
同樣 ， 10年需要漲67萬 ， 15年漲97萬 ， 20年漲131萬 ， 30年漲213萬 ， 30年后你還清貸款時(shí)房價(jià)至少需要翻三倍才能保本 。
這其中花費(fèi)較多的 ， 一是貸款利息 ， 30年的話基本就是貸多少錢利息就有多少錢 ， 貸款本金=利息 。 二是首付利息 ， 5%的年息雖然不多 ， 但年復(fù)一年利滾利還是很恐怖的 。 三是已還本金的利息 ， 這個(gè)是按照5年為單位計(jì)算的 ， 若按照每年疊加 ， 估計(jì)利息收益至少還需要增加1/3 。

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