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碧桂園|房企大收縮：地產(chǎn)人要么被優(yōu)化，要么重回一線 壓力山大( 二 )

新城控股中梁控股


從春節(jié)期間的市場(chǎng)成交來(lái)看，市場(chǎng)回暖還需時(shí)日。在這種情況下，房企經(jīng)營(yíng)上還面臨壓力，尤其是現(xiàn)金流層面。基于此，賈春暉認(rèn)為，房企的組織調(diào)整可能會(huì)持續(xù)到第二季度，并且會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷做動(dòng)態(tài)調(diào)整。
本輪架構(gòu)調(diào)整還伴隨較多的人員優(yōu)化，有些崗位或部門(mén)隨著組織架構(gòu)縮減而消失，一位不愿具名的地產(chǎn)人表示，其所在的某公司鄭州和西安大區(qū)解散，西安和重慶合并，主管西安和鄭州的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)職位就自動(dòng)消失了。
行業(yè)進(jìn)入縮表階段，房企大多是收縮心態(tài)，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)不再需要這么多人，行業(yè)要淘汰掉一批人，以中梁控股為例，據(jù)媒體報(bào)道，中梁控股將總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合后，超300名員工被裁撤或轉(zhuǎn)崗。
援引經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息，去年大部分民營(yíng)房企裁員力度都在20%左右，尤其是下半年以來(lái)，都加大考核力度，非核心部門(mén)的員工，第一批就被淘汰了。這一裁員比例與此前網(wǎng)上流傳的一份未經(jīng)證實(shí)的規(guī)模房企的裁員比例比較一致。
日前，網(wǎng)上傳出“建業(yè)集團(tuán)裁員60%”傳聞，雖然建業(yè)集團(tuán)表示網(wǎng)傳內(nèi)容不符合事實(shí)。不過(guò)，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森在2月14日的媒體懇談會(huì)上坦言，由于機(jī)構(gòu)管理層級(jí)的壓縮、由于機(jī)構(gòu)編制的壓縮，可能就要要求超過(guò)一半的人重新返回到一線。
這也意味著，即便沒(méi)有大比例的裁員，但隨著行業(yè)收縮持續(xù)，地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者將面臨更大的壓力和挑戰(zhàn)。從“高處”重新返回一線，你愿意嗎？
城市深耕利于提高人均效能
對(duì)城市公司的架構(gòu)調(diào)整，也意味著房企要重塑投資邏輯，決定對(duì)不同城市的投資力度，背后彰顯的是在行業(yè)收縮背景下的房企戰(zhàn)略風(fēng)向。
據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，加強(qiáng)深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域是大多數(shù)房企的選擇，以融創(chuàng)為例，原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州，這種改變顯然是對(duì)區(qū)域布局的進(jìn)一步細(xì)化，不過(guò)也意味著側(cè)重點(diǎn)的調(diào)整。
“融創(chuàng)可能會(huì)深耕重慶和成都，但暫時(shí)減緩云貴區(qū)域的布局。”一位西南地區(qū)資深地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，年初商票不兌付事件大部分發(fā)生在西南區(qū)域，而且，融創(chuàng)已經(jīng)賣(mài)掉了昆明和西雙版納的文旅項(xiàng)目，西南銷(xiāo)售又受市場(chǎng)影響很不好，尤其云南、貴州、廣西等區(qū)域文旅項(xiàng)目多，受影響大。
融創(chuàng)對(duì)成渝則是持續(xù)深耕的態(tài)度，以2021年第三批集中供地為例，在22個(gè)試點(diǎn)城市中，融創(chuàng)在重慶的拿地額度高達(dá)117.25億元，居于首位。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年融創(chuàng)重慶銷(xiāo)售額為212.2億元，同樣居首。從拿地和銷(xiāo)售可以看出，重慶是融創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域。
此外，融創(chuàng)還新成立西北區(qū)域，管轄區(qū)域包括陜西、山西、甘肅、寧夏四省。對(duì)西北的布局在業(yè)內(nèi)談不上創(chuàng)舉，此前萬(wàn)科也成立西北區(qū)域事業(yè)部。2022年，融創(chuàng)對(duì)西北區(qū)域的銷(xiāo)售目標(biāo)定在300億左右，陜西在244億元左右，與2021年基本持平。
再比如新城控股，去年底，新城控股住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部的14區(qū)和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部的4區(qū)，被最終合并為10大區(qū)。碧桂園亦如此，合并區(qū)域主要集中在北方、西南、華中和東南，基本上是強(qiáng)區(qū)合并周邊較弱區(qū)域，比如，黑龍江區(qū)域和吉林區(qū)域合并為長(zhǎng)哈區(qū)域。
“我們需要更高質(zhì)量的投資，要由過(guò)去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力得到證明的地方集約化投資。”萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮日前表示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模開(kāi)始萎縮，面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候，如果有些地方確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷(xiāo)，收回番號(hào)。
“當(dāng)前，房企會(huì)選擇高能級(jí)城市持續(xù)深耕?！?可研智庫(kù)一直在研究不同能級(jí)城市的組織效能水平和提升路徑，賈春暉認(rèn)為，在這一輪組織架構(gòu)調(diào)整中，房企會(huì)繼續(xù)并深化堅(jiān)持對(duì)核心城市的深耕，這種核心城市既包含高能級(jí)城市，也包含房企有多年深耕經(jīng)驗(yàn)的重點(diǎn)城市。而機(jī)會(huì)型城市或?qū)⒚媾R被精簡(jiǎn)或放棄。

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