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惠山|3.2萬套新房庫存，1天要賣90套！

二手房華潤橡樹灣惠山

惠山|3.2萬套新房庫存，1天要賣90套！

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此前 ， 市場陸續(xù)有消息說 ， 不少房企去年并沒能完成業(yè)績目標(biāo) ， 去化壓力也比較大 。
那么到底壓力有多大？
上周五 ， 東莞住建局發(fā)布了2021年12月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù) ， 其中關(guān)于新房庫存的數(shù)據(jù) ， 引起了地產(chǎn)佬的注意 。
從總量來說 ，
截止2021年12月底 ，
東莞全市還有32662套新房待售 ，
總面積高達(dá)389.48萬平方米 ，
按照1年365天算 ，
平均每天要賣出約90套才能清盤！

| 示意圖 ， 圖源網(wǎng)絡(luò)

但更多人關(guān)心的是：哪個片區(qū)的新房庫存最多？哪個鎮(zhèn)街的去化壓力最大？
01
臨深片區(qū)庫存壓力最大 ， 11個鎮(zhèn)街庫存破千套
從公布的最新數(shù)據(jù)看 ， 在6大片區(qū)中 ， 庫存最多的是臨深片區(qū) ， 總庫存套數(shù)為7437套 ， 約占全莞庫存的22.8% ， 緊隨其后的是松山湖片區(qū) ， 達(dá)到7393套 。
第三位是東部片區(qū) ， 6534套 ， 第四位是濱海片區(qū)5141套 ， 后面是水鄉(xiāng)3129套 ， 城區(qū)片區(qū)最少 ， 只有3028套 。
具體到鎮(zhèn)街 ， 全莞有11個鎮(zhèn)街庫存達(dá)到4位數(shù) ， 其中庫存量最大的是塘廈 ， 去到3336套 ， 其次是鳳崗 ， 2655套 ， 第三位是虎門 ， 庫存2056套 。 其余8個鎮(zhèn)街均為1000套量級 。

| 塘廈實(shí)景 ， 圖源網(wǎng)絡(luò)
值得注意的是 ， 在庫存量最大的臨深片區(qū)當(dāng)中 ， 塘廈、鳳崗也是庫存量最大的兩個鎮(zhèn)街 ， 總套數(shù)占去了全市庫存約18.3% ， 更是占去了整個臨深片區(qū)的約80.6% 。
塘廈、鳳崗 ， 成了妥妥的庫存主力 ， 其去化壓力可想而知 。
02
庫存最無壓力三鎮(zhèn)街：望牛墩、莞城、長安
在其他鎮(zhèn)街去化壓力山大的時候 ， 有三個鎮(zhèn)街顯得有點(diǎn)悠然自得 ， 分別是望牛墩、莞城、長安 。
庫存量最少的望牛墩 ， 只有125套 ， 完全墊底 。
而莞城、長安 ， 庫存都剛剛過200套 ， 也屬于輕松級梯隊(duì) 。
不過三個鎮(zhèn)街雖然都屬于低庫存 ， 但形成的原因卻各不相同 。
望牛墩當(dāng)?shù)厝丝谏?， 只有約8.7萬人 ， 規(guī)模上在東莞完全屬于墊底級鎮(zhèn)街 ， 無論土拍面積、數(shù)量 ， 向來供給量少 ， 因此屬于基數(shù)就少 ， 項(xiàng)目數(shù)量少 ， 去化壓力自然就小 。

| 望牛墩實(shí)景 ， 圖源網(wǎng)絡(luò)
而莞城作為老城區(qū) ， 雖然房價高企 ， 但由于改造空間有限 ， 土地供給少 ， 缺少新盤 ， 庫存房源也少 。
至于長安 ， 作為濱海片區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn) ， 在過去一段時間內(nèi) ， 其實(shí)剛需增長還是比較明顯的 ， 新政前經(jīng)歷了一段輝煌的去化后 ， 進(jìn)入了短期的供應(yīng)短缺 。

| 長安實(shí)景 ， 圖源網(wǎng)絡(luò)
同樣的供應(yīng)短缺 ， 長安與莞城又有根本的不同 ， 有業(yè)內(nèi)人士表示 ， 長安并非是無土地可供給 ， 而是階段性的供地暫停 。
不僅如此 ， 從新房價格地圖看 ， 長安也屬于I級價格區(qū)域 ， 局部與城區(qū)價格持平 ， 從發(fā)展空間來說 ， 長安還是一個非常有潛力的鎮(zhèn)街 。
03
庫存供給活躍度 ， 誰最高？
地產(chǎn)佬認(rèn)為 ， 房企往往掌握比普通買家更多的信息 ， 因此在決定投建時 ， 往往對市場有一定的調(diào)研 ， 來決定是否參與供給、供給量多少 。
我們嘗試從庫存供給活躍度方面 ， 從側(cè)面窺見不同片區(qū)的情況 。

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