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都說房地產(chǎn)“短期看政策、中期看土地、長期看人口” ， 今天我們就來分析分析山東16個地級市、58個市轄區(qū)、78個縣或縣級市的人口流動情況 ， 看哪些地方還能買房 。
01 地級市人口流動
為了方便大家理解 ， 我先放上山東的具體行政區(qū)劃分布：
可見 ， 截止到2020年末 ， 山東共有16個地級市、58個市轄區(qū)、26個縣級市、52個縣 ， 縣級單位（市轄區(qū)、縣級市、縣）共有136個 。
因為2021年末 ， 統(tǒng)計局才會公布2020年的統(tǒng)計年鑒 ， 所以現(xiàn)在只能分析截止到2020年末的人口流動數(shù)據(jù) 。
先來看16市近十年的常住人口變化情況：
16市中 ， 只有泰安常住人口是減少的 ， 這至少說明未來泰安的樓市不容樂觀 。
再來看16市的人口流動情況：
關于人口流動 ， 我采取的是常住人口和戶籍人口的差值 ， 常住人口大于戶籍人口 ， 說明人口是流入的；反之 ， 是流出的 。
山東16市中 ， 只有青島、濟南、煙臺、淄博、威海、東營、濰坊7個市是人口流入的 。
這7個市又可以分為兩種 ， 青島、濟南雖然房價最高 ， 但人口流入也是最多的 ， 所以這兩個城市未來的樓市整體風險不大 ， 風險點主要在郊區(qū) 。
煙臺、淄博、威海、東營、濰坊這5個市雖然人口是流入的 ， 但近些年樓市相對低調(diào) 。
相反 ， 這幾年叱咤風云、房價瘋漲的反而是人口凈流出的臨沂、日照、聊城、菏澤、泰安、棗莊、濟寧等市 ， 這真是往人口流出的“傷口”上撒鹽啊！
從人口的角度來看 ， 人口流出的城市已經(jīng)不適合投資買房 ， 人口流入較少（50萬以下）的城市需要謹慎入市 ， 人口流入明顯較多（50萬以上）的城市才能適度投資買房 ， 但也只能選擇市區(qū)和近郊區(qū) 。
如此來看 ， 在山東還能投資買房的也就只有青島、濟南、煙臺了 。
02 縣級單位人口流動情況
上面只是從地級市的角度來分析人口流動和投資買房 ， 下面我們來看看縣級單位的人口流動情況 。
我把縣和縣級市的人口流動放在了一張表上：
結果很是驚人 ， 78個縣/縣級市中僅有7個是凈流入的 ， 其余71個縣市均為凈流出狀態(tài) 。
凈流入人口最多的是青島膠州市 ， 凈流入11.66萬人 ， 其次是煙臺龍口市、威海榮成市 。
凈流出人口最多的是臨沂蘭陵縣 ， 凈流出35.47萬人 ， 其次是宇宙中心曹縣 ， 以及單縣 。 看到這個數(shù)據(jù) ， 估計曹縣該沒啥脾氣了 。
58個市轄區(qū)的情況要明顯好于縣/縣級市 ， 有27個市轄區(qū)人口是凈流入的 ， 31個凈流出 。
人口流入最多的三個區(qū)是黃島、城陽、蘭山 ， 最少的三個區(qū)是牡丹、環(huán)翠、岱岳 。
由此我們可以判斷出人口流動的跡象：從縣/縣級市向所在市區(qū)流動 ， 從小城市向大城市流動 。
不過 ， 縣級單位的樓市不像地級市那樣可以根據(jù)人口流動來分析 ， 一些縣人口凈流入 ， 卻依然不能買房 ， 像青島膠州市 ， 人口流入第一名 ， 房價卻跌得嘩啦啦的 。
相反 ， 一些市區(qū)因為拆遷、城市擴張等原因人口凈流出 ， 但并不意味著那里的樓市是危險的 ， 像青島市南區(qū) 。
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