縣級單位的樓市 ， 要根據(jù)所在地級市的人口流動來分析 。 在我看來 ， 所有縣/縣級市的樓市都已經(jīng)不具備投資價值 。
有人口流入的地級市的市轄區(qū) ， 青島、濟(jì)南、煙臺還有一定的價值 ， 其他城市都需要謹(jǐn)慎了 ， 只有有學(xué)區(qū)等附加值的才有價值 。
03 人口流動的背后
和南方省份相比 ， 山東的樓市整體起步較晚 ， 大部分是在吃城鎮(zhèn)化的紅利 。
經(jīng)過連續(xù)多年的快速城鎮(zhèn)化 ， 2020年底山東常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到61.8% ， 按照十四五規(guī)劃2025年末山東城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65% 。
五年間城鎮(zhèn)化率提高3.2% ， 每年0.64% ， 山東省人口1億人 ， 那么每年的城鎮(zhèn)化人口只有64萬人 ， 這64萬人被16市一瓜分 ， 每個城市的份額已經(jīng)很少 。 可以說 ， 山東人口城鎮(zhèn)化的紅利已經(jīng)很小 ， 已經(jīng)不足以支撐龐大的房地產(chǎn)開發(fā) 。
另一方面 ， 國家在2020年7月20日發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 ， 對棚改踩了“暫停鍵” 。 2021年上半年 ， 又對縣城發(fā)布了“限高令” 。
反映到棚改數(shù)量上 ， 2016年山東計(jì)劃新開工棚改480000套 ， 2017年740320套 ， 2018年699704套 ， 2019年213884套 ， 2020年142900套 ， 2021年123781套 ， 2021年棚改數(shù)量已經(jīng)不足2017、2018年巔峰時期的20% 。
棚改的減少、城鎮(zhèn)化率的放緩 ， 意味著山東房地產(chǎn)快速發(fā)展時代的結(jié)束 。
下一個時代 ， 爭得來人口 ， 才能保得住樓市 。 山東這些地級市、市轄區(qū)、縣、縣級市的人口流動 ， 恰恰是其樓市的晴雨表 。
人口流出的地方 ， 保留一套自住房足矣；人口流入的地方 ， 視所在地級市情況買賣 。
【山東省|看完山東136個地方的人口流動后，買房者傻眼了！】人口是城市的城運(yùn)、財(cái)運(yùn) 。 看不懂大趨勢亂買房 ， 隨著人口流出的 ， 還有每一位買房者的財(cái)富 。
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