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住宅|龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO，商管能力顯現(xiàn)

龍湖ipo毛利率

??文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮
??龍湖物業(yè)IPO，瓜熟蒂落。不過與預(yù)料中不同的是，分拆上市的并非是此前的“龍湖智慧服務(wù)”。
??1月7日晚，龍湖智創(chuàng)生活向港交所提交招股書。
??同一時間，官方微信公眾號發(fā)布了一則新品牌發(fā)布的消息，其表示，龍湖智創(chuàng)生活是在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌。新品牌強化了居住、商業(yè)和城市等空間概念，相當(dāng)于將“物業(yè)+商管”一同打包送入港交所。
??龍湖分拆物業(yè)的消息由來已久，尤其在去年不斷擴充物業(yè)資本時，猜測聲音最大。
【 住宅|龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO，商管能力顯現(xiàn)】??端水“物管”和“商管”
??“未來一段時間內(nèi)，龍湖會繼續(xù)保持對物業(yè)公司的收購力度?！比ツ曛衅?，邵明曉已經(jīng)表明對物業(yè)資產(chǎn)收并購的態(tài)度。
??眼下，物企想要沖擊進(jìn)入交易所，沒有足夠的規(guī)?；蛘咛攸c是難以打動投資者的。去年的并購節(jié)奏，龍湖智創(chuàng)生活早已打好草稿，既要拿到規(guī)模，也不能失了特色，其中便有沖著商業(yè)特色買下的資產(chǎn)。
??龍湖智創(chuàng)生活的運營主體，在“物管”和“商管”之間端平了水。
住宅|龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO，商管能力顯現(xiàn)


??招股書顯示，目前其共有四家運營主體，分別為龍湖悅享、龍湖物業(yè)、重慶智達(dá)和北京智達(dá)，其中前兩家偏向物業(yè)管理，后兩家偏向商業(yè)運營。
??龍湖智創(chuàng)生活去年收來的物企，主要分置兩種業(yè)態(tài)之下。
??2021年2月，其以3.1億元從新世界發(fā)展手中購入5家公司，業(yè)務(wù)涉及住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。3月份，又以12.73億元買下億達(dá)服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋住宅、商業(yè)和工業(yè)園。隨后的獅城怡安、無錫九龍倉和武漢時代廣場，均考慮到住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。
??此外，楷林服務(wù)也是一家長期致力于高端寫字樓的專業(yè)物管，彼時，對于該筆收購，龍湖智創(chuàng)生活表示，主要為擴張商業(yè)物業(yè)范圍，并與此前的業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。
住宅|龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO，商管能力顯現(xiàn)


??截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活合約管理及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，其中，為購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)的面積為930萬平方米。同期，還為60個購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，合計面積580萬平米
??深挖商業(yè)運營價值
??除了“物業(yè)+商管”雙BUFF加身，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)績也頗具看點。若是按2020年的收入比較，龍湖智創(chuàng)生活可排在上市物企第七位。
??截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達(dá)到15%，毛利率為27.6%。
??圍繞著兩大主題，龍湖智創(chuàng)生活將業(yè)務(wù)劃分為兩大板塊，分別為住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)
住宅|龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO，商管能力顯現(xiàn)


??住宅及非商業(yè)的收入穩(wěn)居大頭，不過去年商業(yè)運營及物管的收入增長速度更快。截至去年9月底，住宅及非商業(yè)的收入為60.12億元，占比77.4%；商業(yè)運營及物管收入約17.6億元，同比增長180%。
??商業(yè)運營及物管的毛利率也在循序增長。截至2021年9月30日，商業(yè)運營及管理毛利率為35.3%，同比上浮6.3個百分點。
??此次將輕資產(chǎn)運營的商業(yè)運營平臺納入分拆范圍，是龍湖對其商業(yè)運營能力自信的體現(xiàn)。據(jù)悉，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運營由龍湖集團(tuán)2002年成立的商業(yè)運營部發(fā)展而來。
??根據(jù)招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活與128個購物中心項目訂立商業(yè)運營服務(wù)合約，總合約建筑面積為1220萬平方米。其中，60個在管建筑面積580萬平方米的購物中心已開業(yè)。

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