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辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房預(yù)售許可證》的《商品房預(yù)售合同》，也可以有效( 二 )

商品房人民法院最高院



程棟提交書(shū)面答辯意見(jiàn)稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回再審申請(qǐng)。主要理由:(一)原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。1.文化帝景小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問(wèn)題建審意見(jiàn)會(huì)簽程序，具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證條件，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也于一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，故預(yù)售許可證不是程棟辦理所有權(quán)登記的阻卻事由。2.劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》，交納全部房款并占有案涉房屋，未辦理過(guò)戶登記非劉勇自身原因，故劉勇享有的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。在案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟后，程棟也于人民法院查封前與辰坤公司簽訂《商品房買賣合同》，程棟基于繼受初始買受人劉勇的權(quán)利也能排除執(zhí)行。3.證照及印鑒一直保管在王菲處，辰坤公司登報(bào)聲明公章丟失是虛假表述，翠悅物業(yè)公司是辰坤公司委托的前期物業(yè)公司，其提供的《文化帝景進(jìn)戶繳費(fèi)清單》等證據(jù)可證明程棟實(shí)際占有案涉房屋，且文化帝景小區(qū)所有居民在訴訟程序中也能相互證明。(二)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條是普適性條款，對(duì)所有類型的被執(zhí)行人和不動(dòng)產(chǎn)均可適用，故原審判決適用法律正確。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案為申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，李江申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅲ唧w理由評(píng)述如下:

關(guān)于原審法院適用法律是否錯(cuò)誤的問(wèn)題。李江主張本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條之規(guī)定進(jìn)行審理，原審判決適用第二十八條屬適用法律錯(cuò)誤。在本案李江對(duì)案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對(duì)于金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條、第二十九條作為對(duì)買受人在何種情形下能夠排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買受人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并且，李江依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條向一審法院提起本案訴訟，原審法院據(jù)此認(rèn)定本案符合該規(guī)定相關(guān)情形并作出判決并無(wú)不當(dāng)。因此，對(duì)李江關(guān)于原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，本院不予支持。

關(guān)于程棟是否對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問(wèn)題。李江以《商品房買賣合同》因辰坤公司未取得商品房預(yù)售許可證而無(wú)效、翠悅物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明程棟在查封前占有案涉房屋為由，主張程棟不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，對(duì)于程棟是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同的問(wèn)題。劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂了《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》，該認(rèn)購(gòu)書(shū)具備案涉房屋位置、房號(hào)、面積、單價(jià)等主要內(nèi)容，劉勇亦向辰坤公司支付了全部購(gòu)房款，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，故《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。后劉勇將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟，程棟支付了全部購(gòu)房款，即承繼了劉勇與辰坤公司之間以案涉房屋物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)合同的權(quán)利義務(wù)，并與辰坤公司簽訂了《商品房買賣合同》予以確認(rèn)。對(duì)于合同效力問(wèn)題，商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國(guó)家在國(guó)有土地上的利益受到非法侵害及保護(hù)消費(fèi)者利益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然辰坤公司因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實(shí)，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，黑龍江省人民政府對(duì)該類小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則?，F(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問(wèn)題建審意見(jiàn)會(huì)簽程序，程棟作為消費(fèi)者購(gòu)房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的實(shí)質(zhì)條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補(bǔ)正。

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