【國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入】土地使用權(quán)的出讓方式是指國(guó)有土地的代表（地方人民政府）將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的方式或程序 ， 它表明以什么形式取得土地使用權(quán) 。
《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓 ， 可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式 。
國(guó)土資源部2002年7月7日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》[1] 有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓 。
我國(guó)現(xiàn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：
拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán) 。 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán) ， 是指出讓人發(fā)布拍賣公告 ， 由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià) ， 根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 。 拍賣出讓方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ， 排除了人為干擾 ， 政府也可獲得最高收益 ， 較大幅度的增加財(cái)政收入 。 這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)用地 ， 特別是大中城市的黃金地段 。
招標(biāo)出讓 。 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán) ， 是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告 ， 邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo) ， 根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為 。 是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件 ， 以密封書面投標(biāo)形式競(jìng)報(bào)某地塊的使用權(quán) ， 由招標(biāo)小組經(jīng)過(guò)開標(biāo)、評(píng)標(biāo) ， 最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者 。 投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定 ， 可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià) ， 也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià) ， 又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ， 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證 。 招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目 。
掛牌出讓 。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán) ， 是指出讓人發(fā)布掛牌公告 ， 按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布 ， 接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格 ， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 。
協(xié)議出讓 ， 是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望 ， 由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋 ， 協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式 。 它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目 ， 采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià) 。 以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán) ， 沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ， 不具有公開性 ， 人為因素較多 ， 因此對(duì)這種方式要加以必要限制 ， 以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失 。
綜上 ， 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式 。 在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí) ， 由國(guó)有土地代表根據(jù)法律規(guī)定 ， 并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式 ， 一般對(duì)地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的地塊 ， 應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式；反之 ， 可適當(dāng)采用協(xié)議方式 。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓金和土地出讓收入的區(qū)別是：前者是指純土地出讓的收入 ， 而后者是指出讓土地所產(chǎn)生的全部利潤(rùn)部分 。
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