【舊城改造律師法律服務(wù) 關(guān)于拆遷律師事務(wù)所】在今天的征地拆遷領(lǐng)域中，一般性的土地征收、房屋征收項(xiàng)目越來(lái)越不多見(jiàn)，取而代之的是大量名為“舊城區(qū)改建”“城中村整治”“棚戶區(qū)改造”“危舊房改造”等項(xiàng)目 。那么，這些項(xiàng)目究竟有何特殊之處呢？被征收人面臨這些項(xiàng)目時(shí)，其合法權(quán)益又是否能得以保障呢？
首先我們來(lái)簡(jiǎn)要了解一下舊城區(qū)改建的特點(diǎn) 。所謂“舊改”，其基本思路是“優(yōu)化征收程序、簡(jiǎn)化審批手續(xù)”，基本原則是“加快手續(xù)辦理、簡(jiǎn)化審批要件、下放審批權(quán)限、做好政策銜接” 。一言以蔽之，這是一類追求高速度、高效率、簡(jiǎn)化程序步驟的征收項(xiàng)目模式，具有極強(qiáng)的政策特性 。在這樣的項(xiàng)目里，“不談法律談?wù)摺被蛟S是一種違法的策略，也往往就是現(xiàn)實(shí)情況 。
《某舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)此作了比較詳細(xì)的規(guī)定 。其中明確指出，舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房院落修繕、危舊房改造（不含解危排險(xiǎn)等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項(xiàng)目 。
這一《意見(jiàn)》是基于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定制定的，其所反映的舊城區(qū)改建項(xiàng)目所需要關(guān)注的特殊之處有以下幾點(diǎn)：
其一，改建征詢與方案征詢 。舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿 。只有當(dāng)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定 。這是此類項(xiàng)目的第一次征詢，即對(duì)于是不是啟動(dòng)舊改項(xiàng)目的征詢意見(jiàn) 。
區(qū)縣房屋征收部門會(huì)同區(qū)縣財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn) 。房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限為30日 。征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見(jiàn)的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見(jiàn)期限內(nèi)以書(shū)面形式提交房屋征收部門 。
多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補(bǔ)償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由相關(guān)權(quán)利人代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案 。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布 。這是此類項(xiàng)目的第二次征詢，即對(duì)是否同意征收補(bǔ)償方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題征詢意見(jiàn) 。多數(shù)，應(yīng)理解為過(guò)半數(shù) 。
在明律師想提示大家的是，舊城區(qū)改建類項(xiàng)目從規(guī)定上看似乎尤其強(qiáng)調(diào)“民意”，其征詢民意的力度要比一般征收項(xiàng)目大得多 。但實(shí)踐中，卻存在以多數(shù)民意綁架少數(shù)人權(quán)利的傾向，甚至直接將大多數(shù)人的同意看作是“社會(huì)公共利益”，進(jìn)而以此要求少數(shù)人放棄對(duì)自身合法權(quán)益的主張 。這無(wú)疑是值得被征收人群體高度警惕的 。
其二，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議 。此即在此類項(xiàng)目中運(yùn)用極為頻繁的“預(yù)征收”模式，或曰“模擬征收” 。關(guān)于此問(wèn)題，在明律師在《預(yù)征收模式來(lái)襲，被征收人需警惕！》一文中有詳盡論述，茲不贅述 。事實(shí)上，這個(gè)程序設(shè)置是此類項(xiàng)目確保極高效率的核心關(guān)鍵，被征收人對(duì)此一定要有清楚的認(rèn)識(shí)，絕不可稀里糊涂就簽了協(xié)議，事后再追悔不已 。
其三，征收評(píng)估價(jià)格與預(yù)簽協(xié)議評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理 。這句規(guī)定的理解，法理上與實(shí)踐上是有巨大差異的 。從文理解釋的角度看，它是說(shuō)按程序會(huì)有兩次評(píng)估：預(yù)簽約之前評(píng)估一次，征收決定生效后再評(píng)估一次 。兩次出現(xiàn)差異的，以高的那次為準(zhǔn) 。然而在明律師指出，在實(shí)踐中基本沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么操作的 。一旦預(yù)簽約比例的要求滿足，預(yù)簽協(xié)議生效，那么對(duì)于已經(jīng)簽約的就不存在評(píng)估的問(wèn)題了 。只有那些第一波拒簽協(xié)議的，才會(huì)涉及征收評(píng)估的問(wèn)題 。換言之，這樣的規(guī)定，基本被空置 。
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