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產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及政策 權(quán)屬性質(zhì)是什么意思

云知道

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市里有車族的數(shù)量增長迅速，停車難問題和矛盾不斷加劇 。居住小區(qū)里車庫、停車位的稀缺，其所具有的使用價值和商業(yè)價值日益顯現(xiàn)，導(dǎo)致其所有權(quán)歸屬問題備受關(guān)注 。
新出臺的《物權(quán)法》第74條首次對車庫、停車位的歸屬進(jìn)行了界定，從一定程度上起到了“定紛止?fàn)帯钡淖饔?。
一、關(guān)于小區(qū)車庫車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要的理解
《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 。
實踐中，有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放，這就侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益 。
《物權(quán)法》出臺前，部分地方性法規(guī)、文件已對此作了相應(yīng)規(guī)定，但法律位階不高 。比如，合肥市房地產(chǎn)管理局于2004年12月29日下發(fā)[2004]173號文件中規(guī)定，地下車庫停車位的銷售、轉(zhuǎn)移對象為本小區(qū)業(yè)主，不單獨(dú)核發(fā)權(quán)屬證書，它可以單獨(dú)或連同房產(chǎn)證同時轉(zhuǎn)讓，在辦理轉(zhuǎn)移時，須與業(yè)主的房屋登記一并辦理 。
2005年出臺的《合肥市物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；停車位不得轉(zhuǎn)讓或單獨(dú)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人 。
新《物權(quán)法》的出臺，以法律的形式對業(yè)主的此項權(quán)利進(jìn)行了明確 。
從該規(guī)定我們可以了解到，一是法律沒有完全禁止開發(fā)商向非小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓屬于其所有的車庫車位；二是業(yè)主對車庫、車位享有優(yōu)先的權(quán)利，但它并不能簡單地理解為優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先使用權(quán)，而是一種更嚴(yán)格的權(quán)利；三是法律并未規(guī)定開發(fā)商必須給業(yè)主保留多長時間的優(yōu)先權(quán)，是保留全部車位的優(yōu)先權(quán)還是保留一定比例的優(yōu)先權(quán) 。
有法律起草者認(rèn)為，該條款中的“首先滿足”是時間上的優(yōu)先和出售權(quán)的保留，開發(fā)商在將車庫車位保留“合理期間”后可以出售給非業(yè)主 。本條如何操作尚需國家有關(guān)立法、司法機(jī)關(guān)作進(jìn)一步解釋 。
【產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及政策 權(quán)屬性質(zhì)是什么意思】二、關(guān)于小區(qū)地下車位車庫歸屬的理解
《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 。
所謂車庫，是指隸屬于整個小區(qū)，具有獨(dú)立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建筑物，包括地上車庫和地下車庫 。
《物權(quán)法》之所以規(guī)定，可以通過約定方式確定車庫的歸屬，首先考慮到停車難的問題，如果簡單地規(guī)定車庫歸業(yè)主共有，那么開發(fā)商就不愿建車庫，這樣車庫就更少，最終損害的是業(yè)主的利益；其次約定歸屬是私法自治原則的體現(xiàn)，有利于開發(fā)商和業(yè)主通過平等協(xié)商來實現(xiàn)自身的意志 。
該條規(guī)定的出臺引發(fā)了不少地方開發(fā)商出售地下車庫熱，部分開發(fā)商認(rèn)為，《物權(quán)法》實施后，如果在售房時未能就車庫歸屬問題與業(yè)主達(dá)成一致，將被推定為業(yè)主共有，所以要盡量在新法實施前出售車庫 。其實，這種理解是對法律的誤讀，在《物權(quán)法(草案)》中曾有“未約定車庫的歸屬即推定為業(yè)主共有”的規(guī)定，但最終的法律摒棄了此觀點，法律并未明確當(dāng)事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關(guān)部門作進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定 。
三、關(guān)于小區(qū)停車位車庫歸屬的理解
關(guān)于停車位車庫歸屬問題，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 。
占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 。

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