但放眼全行業(yè)，在大部分房企仍在面臨資金壓力的當(dāng)下，有能力負(fù)擔(dān)這一成本的少之又少 。在財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)穩(wěn)健的龍湖，上述開(kāi)發(fā)人員所在的小組都已經(jīng)被優(yōu)化 ， 對(duì)于更多償債尚面臨違約風(fēng)險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)計(jì)議顯然沒(méi)有賺快錢高效 。
05 難再?gòu)?fù)制估值優(yōu)勢(shì)那么，新的增長(zhǎng)點(diǎn)難以挖掘，購(gòu)物中心能轉(zhuǎn)場(chǎng)去資本市場(chǎng)掘金嗎？換句話說(shuō)，依靠相比住宅開(kāi)發(fā)更受投資者青睞的估值優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)能通過(guò)拆分上市華麗變身，甚至像物業(yè)板塊一樣為母體再開(kāi)拓一條融資渠道嗎？
此前幾年 ， 風(fēng)風(fēng)火火的物業(yè)上市潮帶動(dòng)了一批物管股上市，并產(chǎn)生了碧桂園服務(wù)這樣的市值直超母公司碧桂園的明星股，而實(shí)際兩者之間的凈利潤(rùn)相差近20倍 。
現(xiàn)金流穩(wěn)定可持續(xù)，商管服務(wù)與物管服務(wù)不乏共同之處 。朱酒認(rèn)為，布局在城市核心區(qū)、有品牌支撐的商場(chǎng)租金比較穩(wěn)定，也有一定提升空間 ， 相當(dāng)于一棵持續(xù)性非常好的搖錢樹(shù)，資本市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品確實(shí)比較推崇 。
不過(guò)相比一座小區(qū)永遠(yuǎn)有穩(wěn)定的業(yè)主定向往物業(yè)公司輸送現(xiàn)金流，購(gòu)物中心更依賴市場(chǎng)和自身運(yùn)營(yíng)實(shí)力，也就是說(shuō)，不確定性更大 。
而目前的數(shù)據(jù)又不斷放大這種不確定性 。朱酒提到，全國(guó)能容納十幾萬(wàn)平方米體量商場(chǎng)的城市僅300多座，已經(jīng)接近飽和 。
“很多人口在一百萬(wàn)的城市，城區(qū)都有五六個(gè)購(gòu)物中心 。而且現(xiàn)在很多地方政府也不再對(duì)這種大型的‘MALL’感興趣，因?yàn)樗芮宄粋€(gè)百萬(wàn)人口城市的消費(fèi)力量就這么多 ， 建五六個(gè)‘MALL’放在那，自己跟自己卷，很難再有增長(zhǎng)空間 ?！?br />
因此 ， 商業(yè)地產(chǎn)拆分上市后，或也很難達(dá)到上市公司股東期待的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。加之當(dāng)前疫情影響，朱酒判斷商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)很難達(dá)到物業(yè)般的熱度 。
此外，存量市場(chǎng)下，不少購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商也紛紛提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但除了早已轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)商管外 ， 其他參與者并無(wú)更大聲量 。誠(chéng)然，融資收緊、房企普遍資金鏈緊繃的當(dāng)下，以較少占用自身資金的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張更具現(xiàn)實(shí)意義，但朱酒也提到，國(guó)內(nèi)目前缺少足夠有號(hào)召力的商業(yè)品牌 ， 加之開(kāi)發(fā)商此前多以商業(yè)為勾地手段，重視程度不足 ， 因此輕資產(chǎn)推進(jìn)速度較慢 。
而輕資產(chǎn)這項(xiàng)愿景的達(dá)成，同樣要求廣大購(gòu)物中心突破靠流量?jī)?yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)租金收益增長(zhǎng)的慣性，而向建立品牌優(yōu)勢(shì)跨越 。
多重?cái)D壓之下，像大悅城這樣把“可復(fù)制原則”抬至最高優(yōu)先級(jí)的不在少數(shù) 。受此影響，成熟大品牌繼續(xù)掌握強(qiáng)話語(yǔ)權(quán) ， 控制著合作節(jié)奏，比如星巴克一簽8年、喜茶一簽5年 ， 是決不讓步的開(kāi)店“紅線” 。
從這個(gè)角度看，張艷和她的四分之一是幸運(yùn)的 。購(gòu)物中心整體行業(yè)逐漸呈現(xiàn)固化的趨勢(shì)，想進(jìn)入熱門(mén)項(xiàng)目，新品牌的機(jī)會(huì)只會(huì)越來(lái)越少，進(jìn)入下行期的品牌，只會(huì)更頻繁地被拋棄 。
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