行業(yè)困境疊加疫情持續(xù)，即使頭部如大悅城也有自己的難題 。受地產周期影響，住宅業(yè)務給集團帶來的壓力越來越大，現金流較好的購物中心的角色也隨之發(fā)生了轉變 。
財報顯示，2021年上半年，大悅城地產銷售物業(yè)實現收入約21.39億元，而以投資物業(yè)（購物中心）、酒店等為主的商業(yè)地產租金、管理收入合計約達25.07億元 ， 已經超過物業(yè)銷售貢獻的收入 。
“體系內能最能賺錢”的朝悅 ， 被迫負擔了住宅造成的收入缺口 ?！叭ツ昙瘓F說缺錢，那你們（朝悅）就多掙點來 。”何路對此感到無奈 。
雖然內部沒有明確 ， 但大悅城隱約顯露出了從“打江山”到“守江山”轉變跡象，內部開始強調“可復制”和“規(guī)模擴張” 。不少品牌方都向36氪表示 ， 大悅城招商的風格變了，“以前總能接到他們的電話 ， 現在基本都是我們上門去找他們” 。
這背后體現的是，地產行業(yè)整體面臨大環(huán)境監(jiān)管收緊 ， 開發(fā)商依靠商業(yè)地產回流現金、盈利的訴求越來越迫切 。
約在2013年前后 ， 伴隨地產“黃金十年”進入尾聲，金融環(huán)境日漸緊縮，屬于開發(fā)型物業(yè)高速增長的春天告一段落，房企的野心進一步向商業(yè)、商辦、酒店等投資型物業(yè)邁進 。
這一時期，作為現金流更加穩(wěn)定、可持續(xù)的業(yè)態(tài)，購物中心也逐漸向過度開發(fā)邁進 。大批開發(fā)商以品牌連鎖的形式涌入各大城市攻城掠地 。港資恒隆憑借上海的標桿項目順勢進入沈陽、濟南和無錫；九龍倉則用IFS在長沙樹立起西南地區(qū)的全新標桿；龍湖天街和華潤萬象城在此期間不斷壯大規(guī)模 。
而生猛者如萬達，依靠從上到下的強執(zhí)行力，創(chuàng)造了從拿地到開業(yè)18個月完工的超高效率，但也令其在全國各地的商場風格幾乎千篇一律 。
單座購物中心能承接的消費力已經逼近天花板，加之監(jiān)管層對房地產連續(xù)的重拳出擊，正讓房企內部的重頭住宅開發(fā)業(yè)務減速 ， 這一外部環(huán)境倒逼房企對購物中心所在的商業(yè)地產板塊提出更高要求 。
正如朝陽大悅城招商團隊接到的幾乎不可能完成的業(yè)績增長任務，購物中心也不得不扮演產量更大的“現金奶?！?。
市場飽和與內部重壓之下，一方面，承擔租金主力的招商部門紛紛吸納易賺快錢的新能源等消費品牌；另一方面，部分購物中心也正尋找能帶來新增長點的破局之道 。
以往購物中心實現營收的重點在于租金，租金一般由基礎租金和店鋪銷售分成組成 。因此目前已有的嘗試多在提高店鋪銷售額上做文章 。
如龍湖集團開發(fā)的“瓏珠”就極大盤活了龍湖天街的會員系統(tǒng) 。
何路透露，以前在朝陽大悅城一年清零的積分將近20億，但如果改變年底清零的規(guī)則 ， 為其設計更多轉化權益，那可能將產生更大的附加價值 。而目前“瓏珠”正在向這一方向下探 。
一位曾在龍湖數字化團隊任職的開發(fā)人員告訴36氪，集團最開始開發(fā)“瓏珠”是為內部物業(yè)、商業(yè)等眾多航道賦能，龍湖的員工可以使用“瓏珠”在員工餐廳消費，龍湖天街的會員消費者也能用“瓏珠”去更多第三方應用上兌換權益 。
“消費者在別的商場積分，基本只能購物抵現或者換點小禮品，到年底就清零 ， 但‘瓏珠’不只能在商場消費，還能到我們合作的第三方應用里買咖啡、買水果、買視頻會員，這樣我們會員的粘性就更強 ?！?br />
不過同時他也透露，開發(fā)“瓏珠”的投入也很大，據其介紹龍湖內部負責“瓏珠”開發(fā)運維的大會員組約有100人，此外用戶使用“瓏珠”實現抵現等權益時，集團也需補貼資金給商家，而龍湖管理層對此給出的預算是“不設上限” 。
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