開一家店之前 ， 基本存在三方面壓力：商品成本、裝修和租金，這些是開業(yè)前就要投入的東西 。張艷告訴36氪 ， 大悅城商場店面積60平米，每月固定租金36000元左右，大概每平每天16元，如果算上四五千的物業(yè)費和推廣費，就要到20元，胡同店僅10元每平每天 。
張艷透露，商場店的成本還隱藏在更多看不見的地方，比如營業(yè)時間不利于咖啡經(jīng)營 ?！吧虉?0點才開門，外賣只能10點半開始 ， 就會損失喝咖啡的早高峰時間 。而且商場晚上10點關門，我們就也得10點關門 ， 但晚上喝咖啡的人又少，店里人工還需要耗在這里，就很不科學 ?！?br />
在更早的裝修階段，張艷也因為只能夜間施工、全圍擋這些商場“硬性規(guī)定”付出了不少額外成本 。
進入正常營業(yè)期，不僅要經(jīng)歷更長的養(yǎng)商階段，還要面對商場不斷推向商戶的“鯰魚”——“每周會有樓層的營業(yè)額排名 ， 導致大家都卷起來了” 。
品牌更迭是商場活力的來源，頭部商場會不遺余力地招來帶客流的新品牌、換掉陳舊的 。歷史數(shù)據(jù)顯示 ， 2016年西單大悅城品牌調整比例曾超過50% ， 目前朝悅品牌更新率也達到30% 。
叢林生態(tài)能夠生生不息，總要上演鷹吃兔子、狼吃羊 。而地產(chǎn)方坐在上帝視角，則會不斷調整“狼”和“羊”的數(shù)量比例 。不同品牌對應著不同的經(jīng)營指標，隱形的“區(qū)別對待”基本是業(yè)內共識 。
資深商業(yè)地產(chǎn)人士李亮告訴36氪 ， 在一個商場的分工中，主力店（超市、影城等）和次主力店（快時尚、游樂場等）主要負責引流 ， 賺的是其他的小品牌的租金，因為前者一般簽10至20年租期，后者簽的短期合同才有漲租金的空間 。
其間，承受不了租金上漲的租戶自然會在合同到期時自動退出 ， 而商場也會通過營業(yè)額排名來末位淘汰 ?！靶袠I(yè)整體來看，基本遵循2:6:2的比例，即20%的店鋪商場貼錢，60%的店鋪盈虧平衡，剩下20%商場賺錢 。”
李亮舉例，絲芙蘭是很典型的“商場貼錢也要請”的商戶，絲芙蘭會拒絕很多邀約：今年開店指標已滿、商場等級不夠等理由，為說服絲芙蘭，商場會給出例如“免費裝修”等補貼，而對于金字塔底端的20%門店陪跑則是常態(tài) 。
品牌之間“廝殺”得越激烈 ， 就越容易滋養(yǎng)出灰色地帶 。
三個多月前，萬達集團四名前高管受賄案的刑事判決書公布，四名被告人被認定在職期間，在萬達廣場店鋪級客流統(tǒng)計項目招標中累計受賄145萬元 。再往前，2019年8月，萬達商管集團華南武漢區(qū)域四名管理層因向商戶、供應商索賄近億元，被移交司法機關 。
這只是近年來萬達內部實行鐵腕反腐的其中兩次，而對于過往已為多個品牌擔任選址顧問的李亮來說，這種情況實屬見怪不怪 。實際上，在購物中心的開發(fā)運營中，招商、工程招采、廣告宣傳等多個環(huán)節(jié)均有尋租空間 。
李亮提到，自己與同行都碰到過招商人員或明示或暗示索要“進場好處費”的情況，尤其在熱門的購物中心更為多見，而且常常要從招商經(jīng)理、招商總到店總上下打點一圈 。“他們一般會找一個比較恰當?shù)睦碛?nbsp;， 比方說要保證工程質量，那你（商戶）必須要用我們（招商人員）指定的裝修公司 ， 收費當然會高很多，但實際裝完也就那樣 ?！?br />
“當然也有堅持不塞錢的”，李亮坦言，“那就得排著 ， 等上兩三年可能這鋪位就等到了 。但時間不等人 ， 有些品牌不抓緊先進個熱門商圈，三年過去市場一變可能這品牌先黃了 ?！?/p>
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