買房是人生大事 ， 那買賣房屋會(huì)涉及到哪些稅費(fèi)呢？今天 ， 我就先寫(xiě)最為常見(jiàn)的住宅銷售 。
此處的住宅 ， 僅指70年產(chǎn)權(quán) ， 水電費(fèi)按照居民用水和居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的商品房 。（公寓的水電屬于商業(yè)用水和商業(yè)用電 ， 價(jià)格比住宅的高一些 。）
住宅在交稅和向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí) ， 區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。
通常情況下 ， 普通住宅相較非普通住宅 ， 整體稅負(fù)低 ， 首付比例低 。
那何為普通住宅呢？
就是指單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下 ， 或者單套總建筑面積144平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下 。
這里對(duì)普通住宅的界定面積 ， 比如套內(nèi)建筑面積120平方米和總建筑面積144平方米 ， 都是包括120平方米和144平方米的 。
除此之外 ， 都是非普通住宅 。比如144方以上（不含144方） ， 別墅等 。
這里我要再說(shuō)一下 ， 目前中國(guó)官方的說(shuō)法里 ， 是沒(méi)有“豪宅稅”一說(shuō)的 。
由于各地對(duì)房產(chǎn)的限購(gòu)政策不盡相同 ， 所以在個(gè)人二手房交易中 ， 我就以廣州為例 ， 區(qū)分廣州和廣州以外的地區(qū) 。
——–先看買房人要交哪些稅 ， 怎么交 。
契稅：
1、全國(guó)大部地區(qū)現(xiàn)行的一般稅率是3% ， 據(jù)說(shuō)長(zhǎng)沙是4% 。也就是說(shuō) ， 144方以上的非普通住宅 ， 或者144方以內(nèi)的普通住宅在沒(méi)有任何優(yōu)惠減免的情況下 ， 都是按照購(gòu)房款的3%來(lái)計(jì)算交稅 。
2、個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女 ， 下同） ， 面積為90平方米及以下的 ， 減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的 ， 減按1.5%的稅率征收契稅 。這一點(diǎn) ， 全國(guó)統(tǒng)一 。
孩子18歲成年買房 ， 可以視作一個(gè)獨(dú)立的家庭 。離異為單身 。在廣州 ， 離異人士只能買一套房子 。
廣州的契稅優(yōu)惠稅率 ， 是針對(duì)首套房 ， 家庭唯一的一套房 ， 也就是說(shuō) ， 只要現(xiàn)在這個(gè)家庭名下無(wú)房即可享受1%或者1.5%的契稅稅率 ， 而無(wú)論之前是否有過(guò)購(gòu)房記錄 ， 但是廣州以外的多個(gè)地區(qū) ， 契稅上的此項(xiàng)優(yōu)惠 ， 是針對(duì)首次購(gòu)房 。也就是在此地區(qū)從未買過(guò)房子的家庭/個(gè)人 。
3、除了北京、上海、廣州、深圳外 ， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房 ， 面積為90平方米及以下的 ， 減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的 ， 減按2%的稅率征收契稅 。而北上廣深的二套房全部按3%的稅率交契稅 。
契稅的計(jì)稅價(jià)格都是不含增值稅的 。
印花稅：一本證五塊錢 。
——–再看賣房人要交哪些稅 ， 怎么交 。雖然實(shí)際生活中 ， 都是買家承擔(dān)的 。
增值稅及附加：
普通住宅：
購(gòu)買未滿5年的 ， 增值稅及附加=（自行申報(bào)價(jià)格和稅局評(píng)估價(jià)格孰高-增值稅）*5.3%計(jì)算 。也就是說(shuō) ， 按房款全額征收5.3%的增值稅及附加 。
購(gòu)買超過(guò)5年（包括5年） ， 增值稅為0 。
這里5年的取證時(shí)間一般是以房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）出證或契稅完稅證時(shí)間開(kāi)始滿5年 。
對(duì)房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）時(shí)間為購(gòu)房時(shí)間有異議的 ， 可提供以下材料證明：
1 ， 提供上手購(gòu)房契稅完稅證或上手房產(chǎn)證調(diào)檔件（孰早）；
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