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海港區|樓市八年脈絡深扒 是誰在拿捏秦皇島的房價

海港區|樓市八年脈絡深扒 是誰在拿捏秦皇島的房價

海港區|樓市八年脈絡深扒 是誰在拿捏秦皇島的房價

樂居買房訊 70城房價數據像一份如期發放的基礎體檢報告，提醒著每一座城市發出自我質詢——你的樓市還健康嗎？秦皇島9月份新房、二手房數據再次呈現環比同比雙降的局面，分別下降0.5%、1.8%、0.3%、1.9%。其中，新房維度兩項數據均為五年內最大跌幅。從8月份的同比數據來看，這是5年內秦皇島一手房房價首次出現實質性的下降。但考慮到通脹率等因素，按照貨幣購買力，房價下降的時間點仍需提前。那么，就讓我們暫且立足于此刻，回望秦皇島樓市房價走勢的幾個重要節點?！肮沓恰憋L波定 品牌房企入駐 房價升檔了所謂“鬼城”是指由于開發商過度開發，城市房屋存量過大，常住人口增長緩慢，供需嚴重失衡導致樓市崩盤，房子很多卻無人居住的境況。2014年年初，秦皇島某樓盤推出“打六折”促銷活動，隨后一篇名為《樓市供需失衡 秦皇島或現鬼城隱憂》的媒體報道引發討論——秦皇島的房子真的賣不出去了嗎？海港區|樓市八年脈絡深扒 是誰在拿捏秦皇島的房價

據媒體后續報道顯示，該樓盤原市場價在8000~9500元/平方米，戶型基本上都在160平方米以上，為秦皇島較高端的樓盤項目。而所謂的“六折”促銷活動是指房款按原價來交，其中的40%交由銀行質押，此后每年返還10%的房款。業內人士分析稱：該樓盤已經銷售了三年多，剩下300余套房，處于一個尾盤階段，由于單價高、戶型大，銷售難度比較高，開發商著急回款，于是采取了這樣的促銷策略。另外一方面，此前兩年入市土地量較高，導致彼時的市場確實存在供過于求的現象。但從統計上看，2014年的秦皇島房價并未出現暴跌，置業需求仍舊堅實，最直接的表象是這次成功的“營銷”使該樓盤在三個月內賣掉了105套房。這場風波在本地人的心中很快平息了，不過“鬼城”帽子一旦扣上，摘下來是需要些時間的。2015年《京津冀協同發展規劃綱要》出臺，提出將疏解北京非首都功能。在京津冀協同發展的過程中，秦皇島作為沿海城市，擁有獨特的區位優勢、便利的交通以及宜居的環境。借著政策的風口，秦皇島站在了臺階上，被更多的眼睛看到了。首先動作的是敏銳的大房企們——2016年4月，碧桂園集團收購首府二期地塊作為入駐秦皇島的第一槍，并在年末火速開盤。首開住宅預售均價約7200-7500元/平，戶型面積區間為125-155平方米，第一批推出的房源很快售罄。11月，綠城集團微信公眾號發布秦皇島綠城小鎮項目海報，幾經波折，截至目前，綠城桃李春風項目久無聲浪。12月，富力集團成功摘得三地塊，于次年9月推出富力和園項目。2017年1月，萬達廣場項目與海港區達成投資意向簽約，七年等待終成現實。同月，華夏幸福集團與昌黎縣完成簽約，委托區域占地面積約為75平方公里，后推出北戴河新區孔雀城項目。而上一次這樣集中入駐的時間點還是在2010年前后，當時跑步入場的房企是恒大、萬科、遠洋、華潤、榮盛和保利，其中的大部分持續深耕至今。在本地政策方面，秦皇島加快了去庫存步伐，出臺了《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的實施意見》，為購房者提供購房補貼和契稅減免等利好政策，蓄力已久的市場有熱流涌動。對于置業者來說，品牌房企入場帶來最直接的改變是——房子似乎蓋得更好了。雄厚的資本和專業的操盤團隊，將大城市的標準化打法在三四線城市“向下兼容”，帶來更優質的戶型設計、更科學的社區配套和更先進的設計理念。新玩法來襲 “天地人”合力推入房價萬元時代2017年是樓市發展歷程中具有里程碑意義的一筆，為落實“房住不炒”，全年共有54個大中城市出臺了樓市調控政策，其中關于“限購”129條，關于“限貸”169條，15城調控政策升級為“認房又認貸”，48城調控政策升級為“限售”。北京及環京樓市作為全國樓市的風向標，大動作不斷，嚴厲的限購政策冰封了熱鬧的售樓一條街，各大中介撤離環京樓市，將房產銷售人員分流至秦皇島、唐山等周邊地區。之前在燕郊賣樓的李平受同事介紹，在秦皇島找了一份海景項目置業顧問的工作，“沒多久秦皇島就也限購了。”第一道限購令下來的時候，李平并沒有太緊張，“我賣的那個項目在金夢海灣，當時不在限購范圍內?！?017年4月15日，秦皇島市人民政府發布《關于加強房地產市場調控的意見》，對海港區（除金夢海灣）、北戴河區、開發區西區范圍內住宅實施限購政策，外地戶籍家庭限購1套，擁有6個月社?；蚶U稅證明即可視為本市戶籍。相對周邊城市來說，這道限購令極為溫和。“當時覺得限購的靴子落地了也不錯，還是有空間的。但就過了一個月吧，啪！限購令升級了！”李平回憶著說道，臉上浮起似是而非的笑容。5月15日，秦皇島市人民政府發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，規定本地戶籍家庭限購2套住房，擁有12個月社保或繳稅證明的外地戶籍家庭限購1套住房。同時調整了二套房的商貸及公積金的首付比例?！鞠嚓P閱讀：秦皇島限購政策匯總】限購令的出臺并沒有讓秦皇島的樓市立刻冷卻下來。差不多和第一道限購令同一時間，海港區教育局發布了招生入學政策的調整公告，其中規定，2017年中小學招生報名期間所提供的監護人房產，購買時間需在2017年5月1日之前；2018年入學的，購房時間需一年以上（截止到當年8月31日）；2019年入學的，購房時間需兩年以上；2020年及以后入學的，購房時間需三年以上。此舉意在2020年消除熱門校區的大班額現象，由此帶來的副產品是——教育地產需求前置、不動產登記中心爆棚、產權登記業務量驟增。一時間樓市大為激蕩，一批有購房資格的、原本觀望著房價下行的置業者跑步入市，秦皇島樓市經過了一段快速去化期，但除少數熱門項目之外，大幅上調房價的情況并未出現。樂居統計數據顯示，2017年年末，秦皇島市樓盤均價約7200元/㎡，海港區樓盤均價約為7000元/㎡，海景房均價約12000元/㎡。和中介一起來到秦皇島的還有“渠道分銷”的新玩法。在秦皇島干了幾年渠道的林宇回憶起那段時間，“可賺了不少好錢，尤其是在東戴河?！睎|戴河新區從行政區劃上屬于遼寧省葫蘆島市，但由于也有海，名字與北戴河相似，并且在地緣上接近秦皇島，和本地的海景房大多有著類似的意向客群，同時不受限購政策的制約?？赡苁菑氖碌墓ぷ魇沟昧钟顦O善與人溝通，說話的語氣帶著一種繪聲繪色的歡快?！坝械那肋€罵客戶呢——這你都不買，是不是傻？趕緊買，晚了就沒了！那時候賣房子太有底氣了?！痹诖酥?，秦皇島的房產銷售模式較為傳統，渠道的到來使得十幾人的銷售團隊形成倍數級繁殖，全民營銷拓客的玩法使信息的傳播更快，激活了潛在的置業需求。到了2018年4月，第一批投資客已交滿了一年社保。環京樓市被擠出的泡沫向周邊外溢，在市場、政策、需求幾方合力之下，秦皇島樓市開啟了長達數年的補償周期。樂居統計數據顯示，2018年7月海港區房價首次破萬，2019年7月秦皇島樓盤整體均價破萬，同年11月秦皇島住宅均價破萬。秦皇島樓市全面進入“萬元時代”。疫情改變世界 慢半拍的秦皇島會迎來新拐點嗎？2019年末新冠肺炎疫情爆發，為了防疫抗疫，人們足不出戶，切斷了正常的社交關系，經濟和貿易備受重創，各行各業均受波及。2020年1月28日，秦皇島市住房和城鄉建設局發布《關于房地產開發企業新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通知》，各開發企業一律暫停銷售活動（包括銷售代理機構），企業工作人員是外地的暫時不得返秦。

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