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M2在這些年的房價(jià)中扮演了重要的角色。如果不是樓市大量房貸，中國房價(jià)根本無法復(fù)制。好了，回到正題，M2增長率與房價(jià)的關(guān)系，請(qǐng)看圖3M2 vs全國房價(jià)景氣指數(shù) 。從圖中可以看出，在過去的20年中，基本上M2增長率與房價(jià)景氣指數(shù)是正相關(guān)的，但從2016年5月開始，出現(xiàn)了負(fù)相關(guān)，即背離。
M2是否影響房價(jià)的漲幅？為什么？
【m2 房價(jià),M2是否影響房價(jià)的漲幅】

M2是推高中國房價(jià)的幕后黑手，目前中國的M2總規(guī)模超過了200多萬億，是GDP的2倍，早在2008年末，M2規(guī)模只有40多萬億，所以M2在短短的十多年時(shí)間里漲了5倍，而中國各城市的房價(jià)也漲了5至6倍左右。記得2008年M2增速高達(dá)29%，現(xiàn)在由于M2基數(shù)太大，所以M2增速一般在8-9%之間。實(shí)際上，我們中國M2規(guī)模高達(dá)200萬億，這是有兩個(gè)方面原因的一方面，我國房地產(chǎn)和基建投資，哪一個(gè)不需要靠銀行貸款來支撐？往往是房價(jià)的上漲，刺激了購房需求，而購房的需求，又剌激了M2的增長。
這些年M2的快速增長是推高房價(jià)的主要原因，當(dāng)然M2上漲也有基建投資的貢獻(xiàn) 。但主要房地產(chǎn)需求促使M2的大幅增長。另一方面，美國等西方國家的M2占GDP比重只有70%，主要是西方國家是通過直接融資的，比如股市IPO債券市場小貸公司或是專門為中小企業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，而中國企業(yè)融資主要是靠銀行信貸來解決，中國直接融資比例較高，間接融資的占比較小。
如果加上信貸大躍進(jìn)，導(dǎo)致了M2的規(guī)模居高不下，也是不奇怪的。實(shí)際上M2對(duì)房價(jià)漲幅的影響還是非常巨大的第一，過去中國經(jīng)濟(jì)快速增長，M2增長速度也是快速的 ?，F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)增長還是要依賴于房地產(chǎn)市場和基礎(chǔ)建設(shè)投資，這就需要大量信貸支持，更何況土地市場地王頻出，土地拍賣價(jià)格貴過附近二手新房的樓面價(jià)格，那一樣離得開銀行貸款的推波助瀾。
毫不夸張的講，如果中國沒有M2快速增長，中國房地產(chǎn)包括樓價(jià)和地價(jià)繁榮不起來。第二，過去學(xué)界都有M2與房價(jià)關(guān)系的討論。我們認(rèn)為，先是由于我國房地產(chǎn)市場化后，導(dǎo)致大量購房需求入市，而購房多數(shù)人要貸款，于是這些人的購房需求推高了M2和房價(jià)，而由于房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，又使大量投資投機(jī)性需入市購房，他們都需要銀行的房貸。
于是又進(jìn)一步推高M(jìn)2規(guī)模和房價(jià) 。如果沒有大量銀行房貸的支持，金融杠桿的拉長，按照當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，國?nèi)房價(jià)再怎么瘋狂也不可能漲到幾百甚至上千萬一套房子。第三，M2總規(guī)模達(dá)到200萬億，這好比是一個(gè)堰塞湖，流入房地產(chǎn)，房價(jià)上漲，當(dāng)?shù)匕傩战锌嗖坏?。但也有流向基建投資，那么原材料價(jià)格上漲，還有部分流向商品市場，商品市場價(jià)格就會(huì)大漲，只要什么商品存在著缺口，那這個(gè)商品是必漲無疑，前些年是蒜你狠姜你軍逗你玩等農(nóng)產(chǎn)品，今年是豬肉雞蛋蘋果等，這樣導(dǎo)致了國內(nèi)的通貨膨脹居高不下。
我國的M2主要流向二個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是房地產(chǎn)領(lǐng)域，另一個(gè)是基建投資。當(dāng)M2流向房地產(chǎn)，説明了購房需求上升，房價(jià)自然會(huì)快速上漲。所以，這些年房價(jià)上M2是功不可沒，如果沒有大量房貸進(jìn)入樓市，中國房價(jià)根本抄不起來。還有一個(gè)就是基建投資，這必然會(huì)帶來原材料價(jià)格上漲，市場流動(dòng)性充裕的結(jié)果是，所有商品價(jià)格都有不同程度的漲幅。
M2快速反彈，房價(jià)會(huì)漲一波嗎？

首先，M2的確在快速增加。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，3月新增人民幣貸款28500億人民幣，預(yù)期18000億人民幣，前值9057億人民幣。上表顯示，3月份M2同比增長了10.1%，在制造業(yè)服務(wù)業(yè)都已經(jīng)陷入大部分停滯的情況下，貨幣供應(yīng)量卻多了起來，意味著什么？意味著商品要漲價(jià)了，這里面當(dāng)然包括房地產(chǎn) 。其次，加印出來的錢和新增的貸款都去了哪里呢？央行昨天還公布了以下信息一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。