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決定房價的因素,房價的長期決定因素是什么

云知道因素

但現(xiàn)在不能作為房價上漲的因素 ， 而是房價下跌的潛力 。-東北東南房價的決定因素 ， 從來都是多個維度的合成 。但我們已經(jīng)形成了一種超越 ， 房價的決定因素變成了對房地產(chǎn)市場未來上漲的預(yù)期 。開發(fā)商在制定房價時 ， 根據(jù)以上部分的份額和支出 ， 會算出一個大概的房價 。房價再低 ， 也不能低于自己支出的成本 。本金必須收回是定價的底線 。
房價的長期決定因素是什么？
【決定房價的因素,房價的長期決定因素是什么】

決定房價的因素,房價的長期決定因素是什么


-東南偏北房價的決定性因素 ， 從來是多個維度下的綜合 。這些因素都是相輔相成的 ， 如果一定要說哪個因素最重要起到?jīng)Q定性作用的話 ， 筆者覺得是人口流動 ， 人口流動的高低 ， 本質(zhì)上決定了房子本身的價值 。人口流動帶來的就是供需關(guān)系的情況 ， 物以稀為貴也可以在房子這里得到最終解釋 。除此之外 ， 還有這些因素在影響著房價1土地成本土地資源不可再生 ， 越來越少 ， 自然也就越來越貴 。
每次土拍 ， 開發(fā)商競價競地的激烈程度 ， 就像是只要能拿到地 ， 出再多錢也不在乎 。土地是開發(fā)商建設(shè)過程中的第一個必備元素 ， 拿地的成本最終必將要算入房價中 ， 據(jù)研究顯示 ， 開發(fā)商的拿地成本約占房價的30%—40% ， 這筆錢用來購買土地的使用權(quán) ， 繳納土地出讓金 。2建筑成本拿到地就要開始施工建筑 ， 建筑成本支出包括房子施工的水泥磚瓦管道管線電梯等成本人工成本社區(qū)設(shè)備成本綠化維保成本等 ， 整體算下來 ， 又占房價的30%—40% 。
有的樓盤如果是精裝修的話 ， 還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本 ， 可能要達到總房價的45%左右 。3稅費成本開發(fā)商從拿地到建筑施工 ， 到銷售 ， 這個過程也是要不斷地繳納相關(guān)稅費的 。主要包括營業(yè)稅契稅土地增值稅 ， 所得稅印花稅等各種稅費 ， 加起來大約占房價的12%-15% 。由于各個城市的稅費標(biāo)準(zhǔn)可能不同 ， 收費起點也會略有不同 ， 所以此數(shù)據(jù)是保守估計 。
4銷售管理成本銷售管理成本主要包括銷售人員工資 ， 項目管理服務(wù)成本 ， 廣告宣傳費用等 ， 該部分費用約占10%—15% 。如果一個項目的操盤能力特別強 ， 樓盤建設(shè)銷售周期短的話 ， 成本也會相應(yīng)減少 ， 如果操盤能力太差 ， 拖個三五年 ， 八九年 ， 那么銷售成本也會隨之增加 。隨著時間的消耗 ， 成本增加 ， 樓盤的價值也可能會有所損耗 。
這對開發(fā)商是非常不利的 ， 同時 ， 也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個重要原因 。5開發(fā)商利潤除去以上的成本支出 ， 剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了 ， 一般占10%—15% 。所以開發(fā)商在定房價的時候 ， 根據(jù)以上各部分的份額和支出 ， 一個大概的房價就會被制定出了 ， 房價再低 ， 也不能低于自己支出的成本 ， 必須將本金收回來才是定價的底線 。
一個地方的房價是怎么快速漲起來的？決定因素是什么？
肯定是政府起主導(dǎo)作用 。就拿重慶房價來說事 ， 重慶房價一直在政府某個人的控制之下 。本地人一直臆想在他營造的低房價的夢想里 。某些人一走 ， 重慶房價價值洼地被發(fā)現(xiàn) ， 短短一年外地人涌入 ， 基本價格翻番 ， 奇石哥早在三四年前就說過本地人是響當(dāng)當(dāng)?shù)逆I盤俠 ， 可惜沒人聽 ， 最近熟悉的朋友親戚們扛不住了在那些吊格格買了房子 。許多優(yōu)質(zhì)資源盡失 ， 痛心?。?。

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