哪些因素決定著一個城市的房價？這個問題有點大 ， 能想到的是人口 ， 產業(yè)和資金 。還有嗎？
一個正常的城市房地產市場價格決定應該取決于三個方面房價收入比房價租金收益率和城市發(fā)展?jié)摿?。可我們早已形成了一種超越 ， 房價的決定因素變成了對房地產市場的未來上漲預期！這就是唯一最好的解釋 。發(fā)展中國家的房價收入比大約在57倍 ， 西方發(fā)達國家更是低至35倍 。假設一個城市的平均家庭收入為3萬美元 ， 那么這個城市的房價估計也就是在15萬美元左右 。
我們2020年的房價收入比是9.2倍 ， 一些高房價的一線城市已經超過20倍 。這不再是住宅地產 ， 而是一種金融投資資產 。房價出租率方面 ， 一般回報率會在5%到8% ， 而在日本這樣的國家 ， 房價出租率的比率高達8%以上 。但在上海這樣的城市 ， 低至1.5%、2% 。相對于房價的租金收益率 ， 已經高出數倍 。唯一的解釋是 ， 房地產被視為金融資產 ， 然后從房價上漲中獲得回報 。
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