1、商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅 ， 與購房者約定 ， 由購房者交付定金或預(yù)付款 ， 而在未來某一時(shí)期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為 。
2、現(xiàn)房銷售制度 ， 就是房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)小區(qū)全面建設(shè)完成 ， 包括小區(qū)園林 ， 景觀 ， 綠化 ， 市政道路及生活商業(yè)配套 ， 同時(shí)己竣工驗(yàn)收合格交付購房者使用的房產(chǎn)交易行為 。
商品房預(yù)售制度的特征是什么?
我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì) ， 作為我國最為重要的市場——房地產(chǎn)市場中的一項(xiàng)重要制度 ， 我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售 ， 具有五個(gè)明顯的特征：
第一 ， 預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋 ， 而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋 ， 或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋 ， 也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋 。因此 ， 此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征 。
第二 ， 預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋 ， 即必須是已經(jīng)開工建設(shè) ， 正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài) ， 但尚未竣工的商品房 。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目 ， 也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房 ， 更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程 ， 或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目 。
【商品房預(yù)售制度和現(xiàn)房制度有什么不同】第三 ， 預(yù)售的商品房 ， 必須是客觀存在 ， 并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài) 。即作為商品房 ， 在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在 。因此 ， 作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售 ， 是預(yù)售的最顯著的特征 。
第四 ， 商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商 ， 必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè) ， 即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè) 。而購房人則是社會不特定的主體 ， 任何要購買預(yù)售商品房的公民 ， 都可以成為商品房預(yù)售的買方 。
第五 ， 商品房預(yù)售 ， 必須依照有關(guān)法律規(guī)定 ， 具備必須的條件 ， 尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證 ， 并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示 ， 即具備法定公開性 。
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