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我們很多人都被房價壓彎了腰 ， 那么 ， 這些榨干青春買的房子應該放在哪個會計科目里呢？有人會說 ， 是“固定資產” 。
固定資產有三個特點：
第一 ， 它是能看得見也摸得著的有形資產：
第二 ， 它的價值比較大 ， 飯店里的鍋碗瓢盆價格便宜稱不上是固定資產；
第三 ， 固定資產的使用壽命超過1年 。 要是使用不到1年就報廢了 ， 它就對不起“價值大”這個特點了 。 價值大還不耐用 ， 誰愿意買它呢 。
因此 ， 我們的房產很符合“固定資產”的特點 ， 應該在“固定資產”這個科目列示 。 不過凡事總有例外 ， 恒順醋業就不是這樣做的 ， 它的一部分房產屬于“經營性物業” ， 并且它的“經營性物業”屬于“投資性房地產” 。
經營性物業是指以經營性房屋為主體的物業 ， 開發商持有它們的目的就是為了獲利；而投資性房地產指的是投資性房地產指的是企業為了賺取租金 ， 或者為了在房子升值后將其賣出賺取差價的房地產 。
為什么恒順醋業會把房子放到投資性房地產里呢？
這就得從報表數據說起了 。
一、為什么2010年投資性房地產突然增多？
下圖是從“同花順iFinD”中提取的2007—2021年投資性房地產的數據 ， 從中可以看出2010年公司投資性房地產突然增至2.34億元 ， 叫人不禁好奇公司當年都做了啥 。
這個時候我們一定得去看年報附注 ， 里面提到了“歐尚超市和恒順商業廣場”；此外 ， 年報里還介紹公司的投資性房地產按照“成本模式”計量 。
對于資產的兩種計量模式我們一定要搞懂 ， 這關系到企業的凈利潤 。
企業持有的投資性房地產有兩種后續計量方法 ， 一種是采用成本模式計量 ， 另一種是采用公允價值模式計量 。 這兩種模式的區別有兩點 ， 一是是否計提折舊和攤銷 ， 二是是否會產生公允價值變動損益 。
采用成本模式計量的投資性房地產 ， 需要根據資產原值和預計使用年限 ， 計提相應的折舊和攤銷；折舊和攤銷最終會反映到利潤表上 ， 減少企業的凈利潤 。
采用公允價值模式計量的投資性房地產 ， 不需要計提折舊和攤銷；但是以公允價值計價的投資性房地產的價值會隨時發生變化 ， 進而產生公允價值變動損益 。 如果房地產升值的話 ， 公允價值變動損益就會增加 ， 進而增加企業的凈利潤 。
二、變更會計政策 ， 是因為看漲房價？
2012年 ， 恒順醋業變更了會計政策 ， 其投資性房地產由成本模式計量 ， 轉變為公允價值計量 。 公司給出的原因很長 ， 簡單來說就是“看漲房價” 。
公司表示：
鎮江恒順商城有限公司從事的主要經營業務為投資性物業 。
由于該公司所持投資性物業主要為成熟商業區的商業物業 ， 物業價值增值較快 ， 升值潛力較大且預計將會持續 ， 因此在成本計價模式下 ， 賬面凈值隨折舊和攤銷而不斷減少 ， 無法體現投資性房地產的增值部分 ， 低估了公司價值 ， 不利于投資者了解公司的真實情況 。 采用公允價值模式計量投資性房地產有利于增強公司財務信息的真實性 ， 能夠及時反映公司價值的變化 。
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